Частные застройщики замещают дорогой банковский кредит публичным долгом под залог доходных активов
Дебютный выпуск облигаций компании «Салдан недлан» на 285 млн шекелей направлен на рефинансирование долга перед банком «Леуми» и развитие новых коммерческих проектов в условиях удорожания банковского кредитования.
Средние израильские девелоперы активно замещают дорогие банковские кредиты выпуском обеспеченных облигаций на бирже для снижения стоимости капитала.
«Салдан недлан» планирует привлечь до 285 млн шекелей под залог коммерческих активов в Ган-Явне и Кирьят-Оно на фоне роста собственного капитала до 147 млн шекелей.
Ожидается рост чистого операционного дохода (NOI) компании почти в три раза — с 14,2 млн шекелей в 2025 году до 39,65 млн шекелей к 2028 году.
Долговой рынок как альтернатива банковскому диктату
В условиях жесткой монетарной политики и высоких процентных ставок, характерных для израильского финансового рынка в 2026 году, средние девелоперские компании все чаще ищут альтернативные источники финансирования. Выход компании «Салдан недлан» на Тель-Авивскую фондовую биржу с дебютным выпуском облигаций серии Алеф на сумму до 285 миллионов шекелей наглядно иллюстрирует этот тектонический сдвиг. Как сообщает финансовое издание Funder, застройщики стремятся диверсифицировать свои долговые портфели, замещая дорогое банковское финансирование более гибким публичным капиталом.
Этот шаг отражает зрелость израильского рынка недвижимости, где компании с сильным портфелем доходных объектов могут напрямую обращаться к институциональным и частным инвесторам. По данным аналитического отчета ice, «Салдан недлан» присоединяется к волне застройщиков, которые за последний год активно использовали долговой рынок TASE для рефинансирования текущих обязательств и создания ликвидности под будущие проекты.
Структура размещения и залоговое обеспечение
Планируемый выпуск на сумму до 285 млн шекелей структурирован как публичный тендер, в ходе которого инвесторы определят окончательный размер годовой процентной ставки. Чтобы сделать дебют максимально привлекательным для консервативного рынка облигаций, компания Уди Сааде предоставляет высококлассное обеспечение первого ранга (первую ипотечную запись) на два ключевых актива:
- Торгово-деловой центр Seldan Gan Yavne (Этап I) в Ган-Явне — флагманский проект группы общей площадью 24 800 кв. м. Завершение первого этапа намечено на четвертый квартал 2026 года, при этом уровень заполняемости арендаторами уже достиг 80% с прогнозом роста до 95% к началу 2027 года.
- Торговый центр «Бейт ха-Дувдеван» в Кирьят-Оно — полностью функционирующий объект площадью 2 700 кв. м со 100-процентной заполняемостью.
Привлеченные средства будут направлены на стратегические цели: частичное погашение существующего долга перед банком «Леуми», что позволит снизить общую стоимость обслуживания капитала, а также на финансирование новых перспективных проектов.
Финансовый фундамент и прогнозы доходности
Финансовые показатели «Салдан недлан» демонстрируют высокую динамику роста в преддверии эмиссии. В период с 2023 по 2025 год собственный капитал девелопера увеличился на 108%, достигнув к середине 2026 года 147 млн шекелей (около 31% от валюты баланса). Общая стоимость портфеля доходной недвижимости компании оценивается в 481,6 млн шекелей, а жилые проекты на стадии реализации добавляют к активам еще 72,3 млн шекелей.
Ключевым фактором для держателей облигаций является прогнозируемый рост чистого операционного дохода (NOI). Если в 2025 году NOI составлял 14,2 млн шекелей (и 7 млн шекелей за первую половину 2026 года), то с вводом в эксплуатацию первой очереди комплекса в Ган-Явне в 2027 году этот показатель должен вырасти до 28,85 млн шекелей. После завершения второй очереди проекта в 2028 году ожидается скачок NOI до 39,65 млн шекелей, что гарантирует высокую надежность обслуживания долговых обязательств.
Диверсификация как стратегия выживания
Основанная в 2014 году группа «Салдан недлан» сознательно уходит от зависимости от волатильного сектора жилищного строительства, делая ставку на коммерческую, индустриальную и логистическую недвижимость. В ее портфеле сегодня насчитывается 14 объектов, включая 6 действующих доходных зданий и 4 проекта в стадии планирования и строительства.
Тем не менее, компания сохраняет присутствие в жилом сегменте, развивая проект «Ха-Сдера» в Ашкелоне на 155 квартир и многофункциональный комплекс в Рамат-Эпхаль. Кроме того, девелопер расширяет географию присутствия за счет логистического сектора: в первом квартале 2027 года планируется запуск строительства крупного логистического центра площадью 13 780 кв. м в Офакиме на участке площадью 20,5 дунамов. Такая диверсификация позволяет компании балансировать риски и сохранять финансовую устойчивость даже в периоды макроэкономической нестабильности.