Налог на продажу квартиры: как легально сэкономить десятки тысяч шекелей
Разбираемся, из чего складывается налог на прирост капитала (мас шевах), какие расходы можно вычесть из базы и как работают льготы при продаже недвижимости.
Налог на прирост капитала (25%) платится с реальной прибыли от продажи квартиры, но его можно законно снизить, вычитая расходы на ремонт, адвокатов и маклеров.
Потолок льготы при продаже единственной квартиры составляет 5 008 000 шекелей; отчет о сделке необходимо подать в течение 30 дней.
Сохраняйте все квитанции на ремонт и документы по сделке — отсутствие бумаг лишает вас возможности уменьшить налогооблагаемую базу и может стоить десятки тысяч шекелей.
Продажа квартиры — это не только радость от сделки, но и серьезный налоговый вопрос. Как сообщает издание N12, многие израильтяне теряют десятки тысяч шекелей просто из-за того, что не знают, какие расходы можно вычесть из налогооблагаемой базы, или неверно оценивают свои права на льготы.
Что такое «мас шевах» и как его считают
Налог на прирост капитала, или «мас шевах», взимается с разницы между ценой, за которую вы продали квартиру, и ценой, за которую вы ее когда-то купили. Важно понимать: налог платится не со всей суммы продажи, а только с реальной прибыли. При этом из расчета исключается инфляция (рост индекса потребительских цен), чтобы вы не платили налог на «бумажную» прибыль, вызванную просто обесцениванием денег.
Ставка налога составляет 25% от реальной прибыли.
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Многие продавцы забывают, что закон позволяет вычесть из прибыли расходы, связанные с приобретением и улучшением недвижимости. Это критически важно, так как каждый вычтенный шекель уменьшает сумму, с которой вы платите 25% налога.
Что можно включить в расходы:
- Транзакционные издержки: гонорар адвоката, комиссионные маклера (при покупке и продаже), налог на покупку (мас рехиша), пошлины государственным органам.
- Улучшения: ремонт, расширение, пристройка. Важно: для этого нужны сохраненные квитанции. Если вы делали ремонт «за наличные» без документов, налоговая их не признает.
- Ипотека: реальные проценты, уплаченные по кредиту на покупку этой квартиры, также могут быть признаны расходами.
Совет: заведите отдельную папку (физическую или цифровую) с момента покупки квартиры и храните там все чеки и договоры. Это спасет вас от потери денег спустя годы.
Льготы и «линейный расчет»
Существует потолок льготы при продаже единственной жилой квартиры — 5 008 000 шекелей. Если вы продаете квартиру дороже, налог платится с суммы превышения. Для получения льготы вы должны владеть квартирой как жилой не менее 18 месяцев и это должна быть ваша единственная недвижимость на момент продажи.
Для квартир, купленных до 2014 года, действует «линейный расчет». Суть его в том, что прибыль, накопленная до 2014 года, освобождена от налога, а налогом облагается только часть, приходящаяся на период после 2014 года. Это позволяет существенно снизить налоговое бремя для тех, кто владел недвижимостью долго.
Ловушки при планировании
- Амортизация: если вы сдавали квартиру в аренду и использовали амортизацию для снижения налогов на доход от аренды, это уменьшит вашу цену покупки, что, в свою очередь, увеличит налогооблагаемую прибыль при продаже.
- Строительные права: если вы продаете дом с потенциалом для расширения (дополнительные строительные права), налоговая может разделить сделку на «жилую часть» и «права». Льгота распространяется только на жилую часть, поэтому такие сделки требуют предварительного профессионального анализа.
- Сроки: отчет о сделке должен быть подан управляющему налогом на недвижимость в течение 30 дней с момента подписания договора. Самооценка (декларация) подается продавцом самостоятельно, поэтому ошибки в ней могут стоить дорого.