Миллион на бочку и скрытые скидки: почему застройщикам все труднее продавать квартиры
Квартальные отчеты девелоперов зафиксировали временный всплеск продаж, однако оперативные данные за лето указывают на новый спад. Чтобы удержать цены на бумаге, компании переходят к агрессивному финансовому инжинирингу.
Летние месяцы 2026 года показали резкое торможение продаж после кратковременного весеннего всплеска, вынуждая девелоперов возвращаться к агрессивному маркетингу.
Около 30% сделок в первом полугодии пришлись на государственные субсидии, а реальные рыночные продажи элитного жилья маскируют скидки до 6.4% через гарантированную аренду.
Официальная статистика ЦСБ не учитывает скрытые финансовые льготы застройщиков, из-за чего индекс цен на жилье остается искусственно завышенным.
Финансовые отчеты израильских девелоперов за второй квартал 2026 года, опубликованные в конце лета, на первый взгляд внушают оптимизм. Согласно официальным данным Министерства финансов, в июне было заключено 3 672 сделки купли-продажи новых квартир — это на 28% выше средних показателей начала года. Всего за квартал девелоперы реализовали 9 670 объектов. Однако за этими красивыми цифрами скрывается опасный разрыв между весенним оживлением и резким летним охлаждением рынка, которое застройщики пытаются замаскировать беспрецедентными финансовыми уступками.
Летнее похмелье после весеннего всплеска
Как показывает детальный анализ отчетов крупнейших застройщиков, опубликованный изданием Globes, реальная картина продаж в третьем квартале (июль–август) резко контрастирует с успешным вторым кварталом.
- «Тидхар»: подпрыгнув в первом полугодии на 81% и продав 279 квартир во втором квартале, за следующие 55 дней после отчетного периода компания смогла реализовать всего 11 квартир.
- «И.Х. Дамри»: после 237 проданных квартир во втором квартале (значительная часть — по госпрограмме «Цена для новосела»), за последующие 48 дней компания зафиксировала лишь 89 сделок.
- «Акро» и «Африка Исраэль Магурим»: хотя компании отчитались о 46 и 57 продажах после окончания квартала соответственно, значительная часть этих сделок — лишь предварительные заявки на покупку, которые еще не переросли в обязывающие договоры.
Аналитик инвестиционного дома IBI Зив Эйн-Эли отмечает, что рынок фактически вернулся к слабым показателям начала года. Более того, как подчеркивает Раз Домб из «Лидер Шукей Хон», около 30% всех продаж в первом полугодии пришлись на квартиры с государственным субсидированием. Это означает, что реальный спрос на свободном рынке остается крайне слабым. По сравнению с пиковым 2024 годом, когда застройщики массово предлагали субсидированные кредиты, объем рыночных сделок в 2026 году сократился на 21%.
Финансовый инжиниринг: как застройщики прячут скидки
В условиях, когда покупатели не готовы переплачивать из-за высоких процентных ставок, девелоперы вынуждены идти на изощренные маркетинговые уловки. Вместо прямого снижения цен, которое может обрушить стоимость их активов в глазах банков-кредиторов, компании предлагают схемы отсрочки платежей и гарантированной доходности.
Ярким примером такой стратегии стала новая акция от компании «Братья Хаджадж» в престижном тель-авивском проекте «Инфинити», детали которой изучили журналисты портала Ice.
Застройщик предлагает покупателям внести аванс в размере всего 1 миллиона шекелей, заселиться в квартиру без немедленного оформления машканты (ипотеки) и выплатить оставшуюся сумму лишь через три года. Для инвесторов компания гарантирует выплату фиксированной аренды в размере около 18 тысяч шекелей в месяц за 4-комнатную квартиру. На вложенный миллион шекелей это дает фантастическую виртуальную доходность в 24%–52% годовых.
Почему это выгодно застройщику и в чем подвох для рынка?
Для покупателя отсрочка платежа на три года — это прямая экономия. Он может отложить оформление ипотеки, избежав немедленных выплат по схеме Шпицера (традиционной системе амортизации кредита, где в первые годы выплачиваются преимущественно проценты, а не тело долга). В условиях высоких ставок это позволяет сберечь сотни тысяч шекелей.
Однако для рынка в целом этот механизм несет серьезные искажения:
- Скрытый дисконт: Экономический анализ показывает, что гарантированная застройщиком арендная плата в проекте «Инфинити» при цене квартиры около 6,7 млн шекелей (67 337 шекелей за кв. м) эквивалентна скидке в размере 6,4% от стоимости жилья.
- Искажение статистики ЦСБ: Поскольку скидка предоставляется не в виде снижения цены в договоре, а в форме возврата «арендных» денег, Центральное статистическое бюро (ЦСБ) фиксирует номинальную, завышенную стоимость сделки. В результате официальный индекс цен на недвижимость остается стабильным или даже растет, не отражая реального удешевления жилья.
- Падение маржинальности: Как признает Орен Нусбаум, один из руководителей группы «Ашстром», расходы на строительство в последние годы резко выросли, тогда как продавать квартиры по прежним ценам становится невозможно. В итоге прибыль девелоперов стремительно сокращается.
Когда ждать перемен?
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рынок недвижимости Израиля находится в фазе скрытой стагнации. Текущие темпы строительства остаются высокими (за год начато строительство около 76,5 тысяч квартир), что создает избыток предложения на фоне нерешительности покупателей.
Эксперты полагают, что реальный разворот тренда и оживление спроса без искусственных стимулов произойдут не ранее 2027 года. Для этого потребуются два ключевых фактора: стабилизация политической ситуации в стране после будущих выборов и ощутимое снижение учетной ставки Банка Израиля, которое облегчит бремя финансирования как для застройщиков, так и для рядовых заемщиков.