Ипотечный бум вопреки высоким ставкам удерживает цены на жилье в Израиле от падения
На фоне созревания льготных программ застройщиков объем ипотек в августе 2026 года удержался на уровне 10,9 млрд шекелей, а средняя цена квартиры в стране выросла до 2,392 млн шекелей.
Ипотечный рынок оторвался от реального спроса из-за завершения льготных программ застройщиков, заставляя покупателей оформлять кредиты по старым сделкам.
Объем ипотек за 8 месяцев 2026 года вырос на 13,8% до 79,6 млрд шекелей, а средняя цена квартиры в стране увеличилась до 2,392 млн шекелей.
Покупатели массово отказываются от привязки к индексу цен, выбирая не привязанные шекелевые маршруты и увеличивая долю прайма до 24% в ожидании снижения ставок.
Рынок недвижимости Израиля в конце лета 2026 года демонстрирует удивительный парадокс: на фоне общего замедления физических продаж и избирательности покупателей, ипотечный сектор переживает настоящий бум. Согласно анализу, опубликованному экономическим изданием TheMarker, объемы выдачи жилищных кредитов удерживают рекордные показатели, практически игнорируя высокие процентные ставки. Этот феномен во многом объясняется структурой сделок, заключенных в прошлые периоды, и адаптацией заемщиков к новым финансовым реалиям.
Ипотечный рекорд: почему рынок кредитования оторвался от реальности
По данным Банка Израиля, которые приводит портал Funder, в августе 2026 года объем выданных ипотек составил 10,899 млрд шекелей. Хотя это на 5,7% ниже абсолютного рекорда июля (11,563 млрд шекелей), показатель оказался почти на 1,8 млрд шекелей выше, чем в августе прошлого года. Рынок уже три месяца подряд стабильно преодолевает планку в 10 млрд шекелей.
В общей сложности за первые восемь месяцев 2026 года израильтяне взяли ипотечные кредиты на сумму 79,587 млрд шекелей, что на 13,8% превышает показатель аналогичного периода 2025 года. Как сообщает информационный ресурс ice, важным драйвером активности стало также рефинансирование ранее взятых обязательств: на фоне постепенного снижения ставок объемы рефинансирования выросли почти на 20%.
Специалисты Ассоциации ипотечных консультантов объясняют этот разрыв между реальным сектором и кредитованием «созреванием» прошлых сделок. В последние годы застройщики активно привлекали покупателей субсидированными схемами финансирования (например, оплата 10-20% при подписании договора, а остальное — при сдаче объекта). Сегодня, когда дома достроены, покупатели вынуждены массово выходить на рынок ипотеки для закрытия остатка долга.
Цены на жилье: Тель-Авив дорожает, города-спутники корректируются
Параллельно с кредитным бумом Центральное бюро статистики (ЦСБ) представило отчет по динамике цен на жилье за первую половину 2026 года. Как сообщает портал ynet, средняя стоимость квартиры в Израиле достигла 2,392 млн шекелей, увеличившись на 3,9% по сравнению с первой половиной 2025 года (2,303 млн шекелей).
Однако за этим ростом скрывается глубокая региональная диспропорция:
- Тель-Авив укрепил статус самого дорогого мегаполиса: средняя цена квартиры здесь взлетела на 6,6%, достигнув 4,45 млн шекелей.
- Ашдод показал уверенный рост на 6,1% до 2,172 млн шекелей.
- В то же время в ряде крупных городов зафиксировано снижение цен. Например, во второй по дороговизне Герцлии цены просели на 0,9% до 3,782 млн шекелей. Снижение средних цен также зафиксировано в таких городах, как Бат-Ям, Хадера, Ашкелон, Рамат-Ган и Петах-Тиква. Покупатели стали более чувствительными к стоимости финансирования, что вынуждает продавцов идти на уступки.
Малогабаритный дефицит: инвесторы уходят в микро-жилье
Наиболее агрессивный рост цен зафиксирован в сегменте небольших квартир (1–2 комнаты). Средняя стоимость такого жилья в первой половине 2026 года подскочила на 8,3%, составив 1,720 млн шекелей. Этот тренд отражает высокий спрос со стороны инвесторов и молодых семей, которые из-за жестких условий финансирования больше не могут позволить себе просторные квартиры и вынуждены оптимизировать бюджет.
При оформлении долгосрочных кредитов (на долю которых пришлось 82% всех сделок) заемщики все чаще используют классическую схему выплат Шпицера, стремясь зафиксировать стабильные платежи на начальном этапе. Однако высокая базовая стоимость кредита заставляет детально просчитывать долгосрочную переплату.
Анатомия ипотечного портфеля: бегство от инфляции в прайм
Структура ипотечного портфеля израильтян претерпела существенные изменения. Потребители начали массово отказываться от программ, привязанных к индексу потребительских цен (ИПЦ), доля которых упала до исторического минимума в 9,8% (по сравнению с 15,3% в августе прошлого года). Около 90% всех выданных в августе кредитов (9,814 млрд шекелей) пришлось на не привязанные к индексу шекелевые маршруты.
Одновременно с этим, как отмечает TheMarker, доля кредитов под плавающий процент (прайм) выросла с 22% до 24%. Заемщики рассчитывают на дальнейшее смягчение монетарной политики Банка Израиля и предпочитают гибкие условия. При этом средняя процентная ставка по не привязанным к индексу кредитам в августе составила 4,50%, а по фиксированным не привязанным — незначительно снизилась до 4,62%, предлагая относительно стабильные условия для планирования семейного бюджета.