Израильские застройщики бьют рекорды по разрешениям при резком падении фактического ввода жилья
Годовой отчет Управления планирования зафиксировал исторический пик в 84 429 разрешений на строительство, однако из-за дефицита ресурсов реальная сдача готовых квартир в Израиле сократилась на 10% до 42,7 тысяч.
Нарастающий разрыв между бумажным планированием и физическим строительством: застройщики получают разрешения «впрок», но затягивают сдачу объектов.
В 2025 году выдано рекордное число разрешений на 84 429 квартир (рост на 11,5%), в то время как число выданных разрешений на заселение (Тофес 4) упало на 10% до 42,7 тысяч.
Затягивание сроков строительства на фоне высокой ставки Прайм (4,75%) увеличивает финансовую нагрузку на покупателей из-за привязки платежей к строительному индексу.
Парадокс израильского девелопмента: бумага опережает кирпич
Рынок недвижимости Израиля вошел в фазу глубокого структурного парадокса. С одной стороны, муниципальные органы демонстрируют небывалую щедрость на бумаге, выдавая рекордные объемы разрешений на строительство. С другой стороны, реальный ввод жилья в эксплуатацию стремительно сокращается. Согласно годовому отчету Управления планирования, в 2025 году местные комиссии выдали рекордные 84 429 разрешений на строительство, что на 11,5% превышает показатели предыдущего года. Как сообщает профильное издание NadlanCenter, этот показатель даже на 4% превзошел предварительные оценки Центрального статистического бюро (ЦСБ).
Однако на противоположном конце строительной цепочки наблюдается тревожный спад. Число квартир, получивших итоговое разрешение на заселение (так называемый «Тофес 4»), сократилось на 10% — до 42,7 тысяч по сравнению с 47,4 тысячами годом ранее. Этот разрыв указывает на то, что застройщики активно накапливают разрешения, но не спешат или не могут завершить объекты.
Иерусалимский тупик и успехи Тель-Авива
Наиболее радикально этот дисбаланс проявился в Иерусалиме. Столичный округ стал абсолютным лидером по объему бумажного планирования: местная комиссия выдала разрешения на строительство 8 444 квартир (около 10% от общенационального объема). Согласно анализу TheMarker, этот бумажный триумф резко контрастирует с фактическим заселением: за весь год в Иерусалиме было сдано всего 1 945 готовых квартир. Разрыв между планами и реальностью здесь оказался более чем четырехкратным.
Совершенно иную картину демонстрирует Тель-Авив. Занимая второе место по объему разрешений (6 915 квартир, рост на 12%), город стал безоговорочным лидером по фактическому вводу жилья в эксплуатацию — ключи получили владельцы 5 684 квартир. В пятерку лидеров по выданным разрешениям также вошли Лод (3 381), Хайфа (2 775) и Бат-Ям (2 719). В то же время по реальной сдаче готовых объектов вслед за Тель-Авивом идут Нетания (2 497), Ашкелон (2 270) и Петах-Тиква (2 210).
Почему буксует строительный конвейер?
Системный кризис сдачи жилья обусловлен комплексом макроэкономических и административных факторов. Во-первых, затяжной дефицит рабочей силы на стройплощадках физически не позволяет подрядчикам выдерживать графики. Во-вторых, жесткая монетарная политика Банка Израиля — удерживающего учетную ставку Prime на уровне 4,75% — делает проектное финансирование для девелоперов крайне дорогим. В этих условиях застройщикам выгоднее получить разрешение, чтобы зафиксировать права на застройку, но отложить активную фазу работ или финальную сдачу, чтобы не нести дополнительные расходы.
Административный сектор также вносит свою лепту в задержки. Отчет выявил, что 32% местных планировочных комиссий нарушили закон, не проведя даже минимально требуемых 12 заседаний за год. Более того, только 45% комиссий соблюдают законное требование о публикации принятых решений в течение трех дней. В 11% случаев этот процесс растягивается более чем на неделю, парализуя работу архитекторов и инженеров.
Что касается долгожданной реформы «Уполномоченных по выдаче разрешений» (מורשה להיתר), призванной передать право лицензирования сертифицированным частным архитекторам в обход бюрократии, то в 2025 году она находилась в зачаточном состоянии: по всей стране в рамках этого механизма было одобрено всего 56 квартир.
Последствия для рынка и кошелька граждан
Для конечных покупателей этот парадокс несет прямые финансовые риски. Затягивание сроков строительства напрямую бьет по карману тех, кто приобретает жилье на этапе «на бумаге». Согласно актуальным данным ЦСБ на август 2026 года, индекс цен на строительные ресурсы (Мадад тсумот бния) вырос на 103,9% относительно базового уровня. Поскольку невыплаченные остатки по договорам купли-продажи привязаны к этому индексу, каждый месяц просрочки увеличивает конечную стоимость квартиры на десятки тысяч шекелей.
Кроме того, дефицит готового предложения на фоне стабильного спроса продолжает толкать вверх стоимость аренды. Индекс арендной платы в августе 2026 года достиг 107,1%, что вынуждает израильтян тратить все большую долю своих доходов на оплату жилья, пока завершение строительства их собственных квартир откладывается на неопределенный срок.