Субсидированный бум в Кирьят-Гате маскирует рекордный застой израильского рынка недвижимости

Двуликий рынок: локальный бум на фоне системного застоя

Рынок недвижимости Израиля в конце 2026 года демонстрирует глубокие структурные противоречия. С одной стороны, официальная статистика фиксирует локальные рекорды продаж в отдельных регионах и рост интереса к первичному рынку. С другой стороны, застройщики продолжают нести тяжелое бремя колоссального нераспроданного фонда. Как сообщает издание globes, за период с июня по август 2026 года в стране было продано около 24 200 квартир, что на 8,1% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Однако аналитики призывают не поддаваться преждевременному оптимизму: после очистки данных от сезонных факторов выясняется, что реальный объем сделок снизился на 2,9% по сравнению с предыдущими тремя месяцами (март–май 2026 года).

Главным драйвером текущей активности стали государственные субсидии и агрессивные финансовые инструменты застройщиков, в то время как классический рыночный спрос остается подавленным. По данным анализа, опубликованного на портале Funder, долгосрочный тренд указывает на то, что рынок все еще находится в состоянии поиска равновесия, а объемы сделок остаются примерно на треть ниже пиковых значений 2021 года.

Феномен Кирьят-Гата и региональные диспропорции

Настоящей сенсацией отчета Центрального бюро статистики (ЦСБ) стал взрывной рост продаж в Кирьят-Гате. Этот южный город неожиданно возглавил общенациональный рейтинг по продажам новых квартир, опередив традиционных лидеров. В июне–августе 2026 года здесь было реализовано 1044 новостройки — это феноменальный скачок на 217,3% по сравнению с предыдущим трехмесячным периодом.

Как отмечает специализированный ресурс NadlanCenter, столь мощный импульс Кирьят-Гат получил благодаря массовому выводу на рынок и созреванию проектов в рамках государственной программы субсидированного жилья «Мехир Матара» («Цена целевая»). Для сравнения, Тель-Авив занял вторую строчку с 878 проданными новыми квартирами (падение на 27,4%), а Иерусалим и вовсе откатился на пятое место с результатом в 400 квартир (падение на 25,4%).

Региональная мозаика продаж показывает крайне неравномерную динамику:

• Взрывной рост: Помимо Кирьят-Гата, впечатляющие результаты показали Герцлия (212 квартир, рост на 253%), Нетания (250 квартир, рост на 121%) и Тират-Кармель.
• Спад активности: Резкое сокращение продаж зафиксировано в Ашдоде (падение на 53,1% до 233 квартир) и Ашкелоне (минус 31,5%).

Иллюзия восстановления: субсидии и скрытые скидки

Ключевой фактор, искажающий реальную картину спроса — высокая доля государственного участия. Согласно публикации Bizportal, более трети всех проданных новостроек (35,8% за трехмесячный период и рекордные 38,9% в августе) были реализованы в рамках госпрограмм субсидирования. Это означает, что из 10 110 проданных новых квартир лишь около 6 490 были куплены на свободном рынке по коммерческим ценам.

Чтобы привлечь покупателей на свободном рынке, строительные подрядчики вынуждены идти на скрытые уступки. Поскольку номинальное снижение цен в прайс-листах невыгодно из-за обязательств перед финансирующими банками, застройщики массово предлагают гибкие схемы выплат (например, «10% при подписании договора и 90% при заселении» без привязки к индексу строительных затрат). В условиях высокой учетной ставки такая отсрочка платежа на несколько лет эквивалентна прямой скидке в сотни тысяч шекелей. Однако эти же схемы несут в себе скрытые риски: покупатели, приобретающие жилье «на бумаге», надеются на будущее снижение ставок по ипотеке, но рискуют столкнуться с невозможностью получить финансирование в момент сдачи дома. Подтверждением этого тренда служит рост числа отмен ранее подписанных контрактов на 41% с начала года.

Вторичный рынок в тисках дорогой ипотеки

В то время как сектор новостроек поддерживается маркетинговыми акциями девелоперов, вторичный рынок переживает тяжелые времена. Как сообщает TheMarker, продажи квартир из вторых рук в августе упали на 10% в годовом исчислении, а долгосрочный тренд демонстрирует стабильное снижение на 1.5% ежемесячно начиная с апреля 2026 года. Частные продавцы не могут предложить покупателям гибкие рассрочки или субсидированные условия финансирования, которые доступны у крупных застройщиков.

Главным препятствием для восстановления спроса остается стоимость финансирования. Хотя Банк Израиля скорректировал ключевую ставку до 3,25%, реальные рыночные ставки по машканте удерживаются на уровне около 5% годовых. При среднем размере кредита в 1,5 млн шекелей на 25 лет ежемесячный платеж по стандартной таблице Шпицера составляет около 8 770 шекелей (без учета обязательного страхования жизни и имущества). Для семьи со средним доходом это означает необходимость направлять на обслуживание долга до 40% своего бюджета, что делает покупку жилья недоступной для значительной части населения.

Гора нераспроданного жилья давит на застройщиков

Несмотря на локальные успехи в продажах, над сектором недвижимости продолжает довлеть гигантский объем нереализованного предложения. К концу августа 2026 года запас нераспроданных новых квартир у застройщиков достиг рекордных 85 680 единиц. При текущих темпах продаж для полной ликвидации этого объема потребуется не менее 26,7 месяцев непрерывной торговли.

Более половины этого колоссального запаса (около 47 500 квартир) сосредоточено в центральных регионах страны — в округах Тель-Авив (30,7%) и Центр (24,7%). В разрезе городов антирейтинг по объему «зависших» новостроек возглавляют Иерусалим (10 250 квартир) и Тель-Авив (9 820 квартир). Высокая стоимость проектного финансирования заставляет девелоперов нести огромные расходы на обслуживание долгов, что в среднесрочной перспективе неизбежно приведет к дальнейшему сокращению объемов нового строительства (которое уже снизилось на 7%) и заложит основу для нового дефицита предложения через 2–3 года.