Застой в пентхаусах и бум на сорока метрах: как израильский рынок жилья раскололся надвое

В начале сентября 2026 года израильский рынок недвижимости демонстрирует глубокие структурные изменения. С одной стороны, элитный сегмент переживает период затяжного охлаждения, с другой — малогабаритные квартиры превратились в главный объект дефицита и ажиотажного спроса. Как сообщает специализированное издание Funder, недавнее решение монетарного комитета Банка Израиля от 1 сентября 2026 года снизить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта до 3,25% (что опустило ставку Прайм до 4,75%) дало рынку важный психологический импульс. На фоне замедления годовой инфляции до 1,5% покупатели начинают постепенно возвращаться к активности, однако структура этого возвращения крайне неоднородна.

Заморозка на первой линии: почему пустуют элитные башни

Ярким свидетельством кризиса в сегменте сверхдорогого жилья стали финансовые отчеты застройщиков. Согласно публикации портала calcalist, группа «Авив» совместно с «Ленни Груп» за первую половину 2026 года не продала ни одной квартиры в своем флагманском 18-этажном проекте на улице Герберт Самуэль в Тель-Авиве. При средней цене квадратного метра в 145 тысяч шекелей (в конце 2025 года здесь фиксировались сделки объемом до 58 миллионов шекелей за квартиру) застройщик столкнулся с полным отсутствием спроса. Иностранные покупатели, на которых ориентировался проект, отдалились от израильского рынка из-за геополитической нестабильности. В результате снижения доходов от продаж группа «Авив» зафиксировала чистый убыток в размере 8,5 миллионов шекелей за полугодие, несмотря на наличие перспективных участков под застройку в таких районах, как комплекс Сиркин в Петах-Тикве и Кирьят-Маслуль в Герцлии.

Параллельно с этим девелоперская компания YBOX также фиксирует изменения в поведении покупателей. Как отмечает информационный ресурс ice, компания связывает текущую осторожность клиентов с политическим фактором — муниципальными и общенациональными выборами, намеченными на октябрь 2026 года. В YBOX подчеркивают, что в годы выборов люди традиционно склонны откладывать крупные сделки. Чтобы удержать продажи, застройщикам приходится идти на беспрецедентные уступки: около 58% всех проданных, но еще не переданных квартир YBOX реализуются по схемам отсрочки платежей (например, 15-20% при подписании договора и остаток при заселении). При этом переменные кредиты самой компании на сумму 837 миллионов шекелей делают ее крайне чувствительной к колебаниям ставок — каждые 0,25% изменения ставки означают для нее экономию или переплату в размере 2 миллионов шекелей.

Двухкомнатный «входной билет»: взрывной спрос на микро-квартиры

Совершенно иная картина наблюдается в сегменте малогабаритного жилья. По данным аналитического обзора NadlanCenter, двухкомнатные квартиры площадью 40–50 кв. м стали главным спасательным кругом для израильских покупателей, не способных потянуть покупку более просторного жилья. Из-за жестких условий финансирования и высоких требований к собственному капиталу, при расчете долгосрочной переплаты по схеме выплат Шпицера покупатели все чаще выбирают минимальную площадь, но в качественных локациях.

Статистика отражает этот тектонический сдвиг:

• В Тель-Авиве число сделок с двухкомнатными квартирами во втором квартале 2026 года выросло более чем вдвое — до 232 сделок по сравнению со 106 за аналогичный период прошлого года.
• Средняя стоимость таких квартир в Израиле увеличилась на 17% за два года — с 1,7 млн шекелей в 2024 году до 1,99 млн шекелей в 2026 году.
• При этом предложение падает: если в 2024 году началось строительство 3735 двухкомнатных квартир, то в 2025 году этот показатель снизился до 3218, а в начале 2026 года темпы упали до уровня менее 3000 квартир в годовом исчислении.

Председатель палаты оценщиков недвижимости Нехама Бугин в комментарии для NadlanCenter пояснила, что микро-квартиры стали основным убежищем для инвесторов, которые вынуждены платить высокий налог на покупку. Застройщики оперативно адаптируют свои проекты, особенно вблизи линий метротрамвая, где квартиры можно продавать без парковочных мест. Например, группа «Суфрин» распродала все двухкомнатные квартиры в проекте «Соль» в Бат-Яме менее чем за месяц, а компания «Энгель Инвест» отмечает приток молодых пар и пожилых людей, готовых жертвовать площадью ради развитой городской инфраструктуры.

Возвращение инвесторов: математика аренды против ипотеки

Важнейший переломный момент наметился в доходности арендного бизнеса. Как показывает детальный анализ, опубликованный в TheMarker, затяжной рост стоимости аренды на фоне стагнации цен на покупку квартир кардинально изменил инвестиционный ландшафт. Генеральный директор компании WeCheck Рами Ронен отмечает, что если в 2024 году доходы от аренды в большинстве крупных городов не покрывали даже процентные выплаты по ипотеке при 50%-ном финансировании, то к сентябрю 2026 года ситуация перевернулась. В 11 из 13 крупнейших городов страны арендная плата теперь полностью покрывает стоимость обслуживания кредита.

В Тель-Авиве доходность малогабаритных квартир выросла с прежних 2,5% до более чем 3% годовых. Новые квартиры площадью около 40 кв. м сдаются по ставкам от 9500 шекелей в месяц. Лиат Хазут, генеральный директор «Поалим Эквити», в интервью TheMarker подчеркнула, что текущие процессы на рынке — это здоровая коррекция, и в ближайшее время стоит ожидать массового возвращения покупателей, уставших от ожидания на обочине рынка.

Тем не менее, отчеты Funder предостерегают от избыточного оптимизма: объем выданных ипотечных кредитов в июле 2026 года достиг внушительных 11,6 млрд шекелей, однако этот всплеск во многом обусловлен завершением старых сделок, оформленных по схемам отсрочки платежей несколько лет назад, а также рефинансированием существующих долгов. Настоящим испытанием для рынка в конце 2026 и начале 2027 года станет способность покупателей переварить текущий уровень цен при постепенном, но все еще умеренном снижении стоимости финансирования.