Рост запасов жилья и дефицит земельных тендеров формируют кризис рынка недвижимости Израиля
В 2026 году рынок недвижимости Израиля столкнулся с рекордным ростом непроданных квартир в крупнейших городах и резким падением количества земельных тендеров РАМИ на 63%, что угрожает дефицитом новых проектов и ростом цен уже в ближайшие годы.
Одновременный рост числа непроданных квартир и резкое сокращение земельных тендеров создают структурный кризис на рынке недвижимости Израиля.
В первом полугодии 2026 года количество земельных тендеров упало на 63% до 99, а непроданных квартир в Иерусалиме и Тель-Авиве насчитывается более 10 000 и 9 800 соответственно.
Покупатели сегодня пользуются преимуществом избыточного предложения, но дефицит земельных проектов грозит ростом цен и снижением доступности жилья в ближайшие 2–3 года.
Кризис на рынке недвижимости Израиля: растущие запасы жилья и дефицит земельных тендеров
Рынок недвижимости Израиля в 2026 году переживает заметный структурный кризис, который проявляется в одновременном росте числа непроданных квартир и резком сокращении активности на земельных тендерах. Как сообщает портал ice, по данным Центрального бюро статистики, в крупнейших городах страны, таких как Иерусалим и Тель-Авив, количество непроданных новых квартир достигло беспрецедентных уровней — свыше 10 тысяч в Иерусалиме и почти 9 820 в Тель-Авиве. При этом в средних и малых городах, например, в Лоде, предложение жилья превышает спрос в 5–10 раз, что свидетельствует о глубоком спаде продаж и переизбытке предложения.
Параллельно, как указывает Calcalist на основе анализа данных группы «Йесодот» и Земельного управления Израиля (РАМИ), количество земельных тендеров, публикуемых и завершающихся победой предпринимателей, резко сокращается. В первом полугодии 2026 года было опубликовано всего 99 тендеров с итогами, что на 63% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 87% меньше, чем в 2022 году. При этом почти половина всех тендеров (44,4%) завершилась без победителя, что указывает на снижение экономической привлекательности и инвестиционной активности в земельном сегменте.
Взаимосвязь между избытком жилья и дефицитом земель
Данные ice показывают, что несмотря на замедление продаж и рост непроданных квартир, строительные площадки продолжают работать, накапливая запасы готового жилья. Это создает давление на цены и снижает мотивацию застройщиков к активному маркетингу новых проектов. В то же время Calcalist фиксирует, что РАМИ сокращает объемы выпуска новых земельных тендеров и сталкивается с проблемой низкого интереса предпринимателей к участию в них. Это связано с высокой стоимостью земли, ростом затрат на финансирование и неопределенностью рынка.
Адвокат Эяль Блехер Коэн из группы «Йесодот» подчеркивает, что снижение количества и качества земельных тендеров — это не только текущая проблема, но и залог будущего дефицита новых проектов. Если сегодня предприниматели не получают достаточного числа экономически выгодных земельных участков, то через 2–3 года рынок столкнется с дефицитом новых квартир, что приведет к росту цен и усилению конкуренции.
Последствия для строительной отрасли и покупателей
Генеральный директор Ассоциации подрядчиков Эли Розенталь отмечает, что РАМИ, контролируя около 93% государственной земли, фактически задает темпы и объемы развития рынка жилья. Резкое сокращение количества тендеров и высокий процент тендеров без победителей ставят под угрозу непрерывность проектов и занятость в отрасли. Многие предприниматели зависят от государственных тендеров для запуска новых строительных циклов, и их дефицит ведет к снижению активности и возможному росту безработицы в секторе.
С другой стороны, как констатирует эксперт Шмуэль Лахав Залманович, текущий рынок жилья становится рынком покупателей, где избыточное предложение вынуждает застройщиков предлагать скидки и льготы. Однако эта ситуация может быстро измениться, если государство не обеспечит стабильный поток новых земельных проектов. Тогда рыночный баланс сместится, и покупатели столкнутся с ростом цен из-за ограниченного предложения.
Макроэкономический контекст и прогнозы
В условиях стабильного курса шекеля к доллару и евро (USD/ILS около 3.1, EUR/ILS 3.48), а также умеренных ставок по банковским вкладам (около 3.5% годовых), финансовые условия для покупателей и инвесторов остаются относительно стабильными. Однако падение активности на рынке земли и накопление непроданных квартир создают системные риски для отрасли и экономики в целом.
Если РАМИ не разработает и не реализует долгосрочный маркетинговый план с регулярным выпуском земельных тендеров, Израиль рискует столкнуться с дефицитом нового жилья в ближайшие 2–3 года. Это приведет к росту цен на квартиры и усилению социального напряжения, особенно в крупных городах с высоким спросом.
Выводы
Синтез данных ice и Calcalist показывает, что текущий кризис на рынке недвижимости Израиля — это результат сочетания накопления избыточного предложения готового жилья и дефицита новых земельных проектов. Эта двойственная динамика отражает структурные проблемы в управлении земельными ресурсами и экономической привлекательности строительства, которые требуют срочного вмешательства регуляторов и координации с бизнесом для стабилизации рынка и предотвращения дальнейшего роста цен.
В ближайшие годы ключевым фактором станет способность РАМИ обеспечить стабильный и предсказуемый поток земельных тендеров, а застройщикам — адаптироваться к новым экономическим реалиям, сохраняя баланс между предложением и спросом.
Источники: ice, Calcalist.