Рост отмен на 41% и банкротства на периферии: как рассрочки от застройщиков обернулись кризисом
Популяризация отложенных платежей при покупке жилья привела к резкому росту расторжений договоров и финансовой несостоятельности девелоперов, особенно в периферийных регионах Израиля.
Покупатели массово отказываются от квартир, купленных по схемам отложенного платежа (10/90 или 20/80), из-за невозможности получить дорогую машканту на оставшуюся сумму.
Количество отмен сделок в Израиле подскочило на 41% с начала года, достигнув 3,6% от общего объема рынка, при этом штраф за расторжение договора составляет около 15% от стоимости жилья.
Кризис ликвидности бьет по застройщикам на периферии: банкротство компании «А.Ш. Ягель» в Беэр-Шеве ставит под угрозу сдачу 220 квартир, включая проект программы «Мехир ле-миштакен».
Маркетинговые акции застройщиков, предлагавшие покупку квартир по схеме «плати 10-20% сейчас, остальное — при сдаче», начинают демонстрировать свою обратную сторону. То, что в период низких ставок казалось легким способом войти в сделку с минимальным стартовым капиталом, сегодня оборачивается массовыми отказами от недвижимости и финансовым удушьем для строительного сектора.
Механизм отложенного платежа и его последствия
В последние годы израильский рынок недвижимости держался на агрессивном маркетинге. Застройщики предлагали покупателям субсидированные условия: внести лишь небольшую долю от стоимости квартиры на этапе подписания договора, а выплату оставшейся части (до 80-90%) отложить на несколько лет — до момента фактического получения ключей.
Многие покупатели шли на этот шаг в надежде на дальнейший рост цен. Предполагалось, что к моменту сдачи дома квартиру можно будет перепродать с прибылью, даже не оформляя полноценную машканту. Однако реальность оказалась иной: процентные ставки выросли, стоимость финансирования резко увеличилась, а цены на недвижимость в ряде регионов не показали ожидаемой динамики.
Когда наступает момент окончательного расчета, покупатели сталкиваются с необходимостью оформлять ипотеку на оставшиеся 80% стоимости. Из-за высоких ставок ежемесячные платежи, рассчитываемые банками по классической схеме выплат Шпицера, оказываются неподъемными для семейного бюджета. В результате у покупателей остается два пути: пытаться переуступить права на строящееся жилье или расторгнуть договор, выплатив застройщику согласованную компенсацию, которая обычно составляет около 15% от общей стоимости объекта.
Статистика Минфина: Периферия принимает основной удар
Согласно официальному отчету главного экономиста Министерства финансов, который приводит издание N12, в Израиле зафиксирован резкий скачок числа отмененных сделок. Если в январе было зарегистрировано 1 294 отмены, то к августу этот показатель вырос до 1 821 случая — рост составил 41%.
Общая доля расторгнутых договоров от общего объема рынка достигла 3,6%. Для сравнения, в рекордном для рынка недвижимости 2021 году этот показатель составлял всего 0,5%.
Заместитель главного экономиста Минфина Галит Бен Наим подчеркивает, что на сегодняшний день лишь около 40% квартир, проданных по финансовым акциям за последние три года, дошли до стадии сдачи. Это означает, что пик кризиса еще впереди: большинству покупателей только предстоит доказать банкам свою платежеспособность и способность обслуживать кредиты.
Примечательно, что наиболее высокая концентрация отмен зафиксирована не в дорогом центре страны, а в периферийных районах — в частности, в Беэр-Шеве и Тверии. Именно там была высока доля инвесторов с минимальным собственным капиталом, рассчитывавших на быструю спекулятивную прибыль.
Крах застройщиков: пример проекта в Беэр-Шеве
Массовые отмены сделок напрямую бьют по денежному потоку строительных компаний, лишая их средств, необходимых для обслуживания проектного финансирования. Ярким примером нарастающего кризиса стала ситуация с девелоперской компанией «А.Ш. Ягель Язамут у-Бния» из Нетивота, о которой сообщает издание Globes.
Компания вела проект строительства 220 квартир в районе Рамот в Беэр-Шеве, из которых 102 квартиры предназначались для участников государственной программы субсидированного жилья «Мехир ле-миштакен». Из-за финансовых трудностей застройщик оказался в состоянии неплатежеспособности. Кредиторы уже подали срочное ходатайство в Окружной суд Тель-Авива о назначении временного конкурсного управляющего, заявив о прямом долге в размере 64 миллионов шекелей.
Общие же обязательства застройщика перед банками «Меркантиль», «Леуми» и другими финансовыми структурами по различным проектам оцениваются в сотни миллионов шекелей. Существует реальный риск аннулирования договора аренды земли с Земельным управлением Израиля (РИА), так как завершить проект к обязательному сроку (январь 2027 года) в текущих условиях невозможно.
Финансовые последствия для граждан и рынка
Для обычных граждан, особенно участников программы «Мехир ле-миштакен», банкротство застройщика — это тяжелый удар. Несмотря на наличие банковских гарантий, процесс смены подрядчика через суд затягивается на годы, замораживая средства покупателей и лишая их возможности вовремя получить жилье.
Для тех же, кто добровольно идет на отмену сделки из-за невозможности взять дорогую машканту, финансовые потери также огромны. Штраф в размере 15% от стоимости квартиры фактически сжигает весь первоначальный взнос, который покупатели внесли на этапе подписания договора.
Текущая ситуация на рынке наглядно демонстрирует: покупка недвижимости с минимальным собственным капиталом в расчете на вечный рост цен и быстрое удешевление кредитов несет в себе огромные системные риски как для индивидуальных домохозяйств, так и для стабильности всей строительной отрасли Израиля.