Застройщики Израиля сокращают закладку новых домов вопреки рекордному росту ВВП во втором квартале

Макроэкономический парадокс: бурный рост ВВП при охлаждении реального сектора

Экономика Израиля во втором квартале 2026 года продемонстрировала впечатляющие, на первый взгляд, темпы восстановления. Как сообщает телеканал n12 со ссылкой на уточненные данные Центрального бюро статистики (ЦБС), рост ВВП в годовом исчислении составил 14,9% по сравнению с первым кварталом. Тем не менее этот показатель оказался ниже первоначальной оценки в 15,4%. Корректировка произошла из-за резкого пересмотра темпов роста экспорта товаров и услуг — с ожидавшихся 25,2% до реальных 16,6%, а также из-за падения инвестиций в машины и оборудование на 6,5%.

Несмотря на сильные макроэкономические показатели, реальный сектор, и в особенности строительная отрасль, демонстрирует признаки глубокого охлаждения. Высокие процентные ставки и последствия недавних военных потрясений вынуждают застройщиков менять стратегию. Вместо агрессивного расширения девелоперы переходят к консервативному удержанию позиций, что напрямую отражается на объемах предложения.

Обвал строительной активности и кризис городской реновации

По данным портала NadlanCenter, во втором квартале 2026 года объем закладок новых фундаментов сократился на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив всего 17 866 квартир. Это самый низкий квартальный показатель за последние два года. Число выданных разрешений на строительство также снизилось на 10% по сравнению с первым кварталом — до 17,5 тысячи.

Как отмечает газета TheMarker, наиболее тревожным трендом стало резкое сжатие сегмента городской реновации (программ «Пиנוи-Бинуи» и ТМА-38). Объемы строительства в рамках этих проектов рухнули почти на 23% в годовом выражении. Застройщики неохотно идут на расселение старых кварталов из-за удорожания проектного финансирования. При этом география строительства претерпевает тектонические сдвиги: в то время как в Тель-Авиве количество новых строек выросло на 20% (до 7 611 квартир за последние 12 месяцев), в Иерусалиме зафиксировано падение на 30% (до 5 440 квартир).

В то же время точечные проекты продолжают выходить на стадию реализации. Например, в центре Герцлии компания «Аштором Мегурим» приступила к сносу старых зданий для строительства нового комплекса на 45 квартир, а в Ход-ха-Шароне компания «Бен Шалом» начала проект на 36 квартир, где четырехкомнатное жилье предлагается по цене от 3,2 млн шекелей.

Ценовые ножницы: стабильные новостройки против падающей «вторички»

Согласно анализу издания ice, на рынке недвижимости наметился явный раскол между первичным и вторичным сегментами. Цены на квартиры со вторых рук в среднем снизились на 1,2% за квартал. Главным драйвером этого падения стал психологический фактор войны: покупатели категорически отказываются приобретать жилье в старых домах без современных защищенных комнат (мамад).

Новостройки при этом демонстрируют устойчивость цен, несмотря на слабые темпы продаж. Застройщики предпочитают предлагать покупателям скрытые скидки, субсидируя ипотечные выплаты через гибкие схемы (например, отсрочку платежей по «таблице Шпицера»), но не снижают номинальные цены в прайс-листах. В долгосрочной перспективе (за последние 5 лет) новые квартиры подорожали на 25,2%, тогда как общий индекс цен на жилье вырос на 29,3%, что делает текущую коррекцию вторичного рынка закономерным выравниванием баланса.

Затоваривание рынка и стратегия выживания девелоперов

По информации аналитиков Bizportal, на руках у израильских застройщиков скопился рекордный массив нераспроданного жилья — около 84–85 тысяч новых квартир, что эквивалентно 26–27 месяцам продаж при текущих темпах спроса. Около половины этого объема сосредоточено в перегретых округах Центра и Тель-Авива.

Чтобы не допустить обвала цен, девелоперы сознательно снижают темпы вывода новых проектов. Разрыв между ростом числа разрешений на строительство (+2% за год) и падением реальных строительных стартов (-7%) наглядно доказывает: у застройщиков есть готовые проекты, но они предпочитают держать их «на полке», ожидая дальнейшего снижения ключевой ставки Банка Израиля, которая в сентябре была снижена до 3,25%.

Конверсия офисов и новые правила измерения площади

В поисках выхода из тупика Министерство внутренних дел и Министерство финансов продвигают масштабную программу конверсии неиспользуемых коммерческих земель под жилую застройку. Потенциал этой программы оценивается более чем в 20 000 квартир. На фоне падения заполняемости офисов класса B в Герцлии-Питуах до 73% девелоперы активно переводят проекты в жилой сегмент. Примеры такой конверсии уже реализуются в Ришон-ле-Ционе (проект в «Мתחם האלף»), Глилот и Гиват-Шмуэле.

Параллельно Министерство юстиции утвердило новый стандарт оценки недвижимости (Стандарт 9.1), призванный навести порядок в хаосе измерений площади квартир. Теперь в площадь жилья будет включаться лишь половина толщины общей стены с соседями (но не более 10 см), а технические ниши для кондиционеров полностью исключаются из расчетов. Это решение призвано сократить количество судебных споров и стандартизировать расчеты муниципальных налогов (арноны) и пошлин на улучшение («итель ашбаха»).

Несмотря на текущую стагнацию, крупные игроки продолжают консолидацию активов. Компания «М. Авив» приобрела девелопера «Тархиш» за 81,5 млн шекелей, получив доступ к портфелю из 21 проекта городской реновации. В Иерусалиме международный консорциум инвесторов во главе со Шломо Бронером вложил 200 млн шекелей в проекты реновации в районе Шмуэль ха-Нави. Эти сделки показывают, что крупный капитал верит в неизбежный отскок рынка недвижимости Израиля в среднесрочной перспективе.