Техасский прорыв Sde Nadlan: почему израильские инвесторы скупают акции американского девелопера
Пока израильский строительный сектор стагнирует, застройщик Sde Nadlan демонстрирует взрывной рост благодаря масштабной экспансии на рынке аренды Техаса.
Израильские застройщики активно переносят активность на рынок США, спасаясь от высоких ставок и стагнации индекса недвижимости в Израиле.
Sde Nadlan привлекла 14 млн шекелей капитала и согласовала кредит на 98 млн долларов, что покрывает 76,5% затрат на новый проект в Техасе.
Использование американской программы EB-5 позволяет девелоперу получать дешевое финансирование под 8% годовых без распределения прибыли.
Израильский рынок недвижимости переживает период затяжного охлаждения: индекс недвижимости Тель-Авива снизился в августе на 1,5%, а с начала 2026 года потерял около 6%. На этом фоне внимание инвесторов привлек феноменальный взлет акций относительно небольшой израильской компании Sde Nadlan, капитализация которой составляет около 243 млн шекелей. За последний месяц ее ценные бумаги подорожали на 44%, а с начала года рост превысил 53%. Как сообщает информационный портал ice, секрет успеха кроется в том, что компания полностью сфокусирована на девелопменте в США, успешно диверсифицируя риски и привлекая дешевое финансирование за рубежом.
Техасский вектор: проект West Alabama и финансовый рычаг
Согласно детальному анализу, опубликованному профильным изданием Funder, ключевым драйвером долгосрочного роста компании стало подписание меморандума о взаимопонимании (MOU) с крупным американским финансовым институтом. Документ предусматривает выделение приоритетного строительного кредита на сумму до 98 млн долларов для реализации первой фазы проекта West Alabama в престижном районе Upper Kirby в Хьюстоне (Техас).
Этот кредит покроет рекордные 76,5% от общей стоимости проекта, оцениваемой в 128,1 млн долларов. Проект представляет собой современный жилой комплекс на 328 квартир, предназначенных для долгосрочной аренды (Multi-family). Ожидается, что рыночная стоимость готового объекта после заселения в начале 2029 года достигнет 194,7 млн долларов, что принесет девелоперу чистую прибыль в размере 66,6 млн долларов (около 52% рентабельности на вложенный капитал).
Умная структура финансирования: программа EB-5
Помимо основного банковского кредита, руководство Sde Nadlan задействовало эффективный инструмент снижения стоимости капитала — американскую государственную программу EB-5. В рамках этой программы иностранные инвесторы предоставляют финансирование в обмен на получение грин-карты США.
Для девелопера это означает доступ к крайне дешевым ресурсам:
- Ставка для инвесторов EB-5 составляет всего 8% годовых.
- Данные инвесторы не имеют права на долю в прибыли проекта.
- Их требования юридически подчинены основному долгу (subordinated debt).
Компания рассчитывает привлечь по этой схеме от 10 до 15 млн долларов к моменту начала строительных работ, намеченному на ноябрь 2026 года.
От девелопмента к стабильному доходу
Важнейшим стратегическим сдвигом для Sde Nadlan станет удержание комплекса West Alabama в собственном портфеле в качестве арендного бизнеса. Это позволит компании генерировать стабильный чистый операционный доход (NOI) в размере 9,8 млн долларов в год, дополненный регулярными комиссиями за управление в размере 1,5% от валовой выручки. Как отмечает ice, инвесторы высоко оценили этот переход от разовых продаж к формированию постоянного денежного потока, что существенно снижает зависимость компании от рыночных колебаний.
Параллельно компания продолжает развивать флагманский проект элитного кондоминиума Park Hyatt (Arno) в Хьюстоне с ожидаемой валовой прибылью около 230 млн долларов, а также ряд других жилых комплексов. Успешное завершение раунда привлечения капитала на сумму 14 млн шекелей в начале месяца лишь подтвердило высокий уровень доверия израильского рынка к американской стратегии застройщика.