Финансовый гигант Maimon Yashir выходит за рамки ипотек ради высокодоходного кредитования девелоперов
Дочерняя структура Maimon Yashir приобретает 85% акций Sigma City за 34 млн шекелей, получая доступ к портфелю мезонинных кредитов объемом 153 млн шекелей со средневзвешенной доходностью 12,6% годовых.
Крупнейшие небанковские кредиторы Израиля выходят за рамки потребительского сектора, стремясь контролировать всю цепочку финансирования недвижимости от застройщика до покупателя.
Сделка стоимостью 63 млн шекелей открывает Maimon Yashir доступ к кредитному портфелю Sigma City объемом 153 млн шекелей со средневзвешенной ставкой 12,6% годовых.
Мезонинное кредитование приносит высокую доходность, но сопряжено с повышенным риском дефолта из-за вторичного статуса залога по отношению к банковскому финансированию.
Экспансия в девелопмент: новый вектор Maimon Yashir
Крупнейший игрок на рынке небанковского кредитования Израиля, компания Maimon Yashir, делает стратегический шаг в сторону расширения своего присутствия в строительном секторе. Как сообщает финансовое издание Bizportal, дочерняя структура холдинга — «Maimon Yashir Real Estate & Mortgages» — подписала соглашение о приобретении 85% акций компании Sigma City, специализирующейся на предоставлении мезонинных кредитов для застройщиков. Сумма сделки по выкупу долей составит около 34 млн шекелей, что оценивает Sigma City в 40 млн шекелей. Дополнительно покупатель предоставит компании финансирование в размере 29 млн шекелей для рефинансирования долгов перед учредителями. Таким образом, совокупные обязательства Maimon Yashir в рамках сделки составят 63 млн шекелей.
По данным аналитического портала NadlanCenter, эта покупка знаменует собой создание полноценного подразделения коммерческого кредитования недвижимости внутри группы. До сих пор Maimon Yashir фокусировалась преимущественно на розничных клиентах — автокредитах и ипотеке (машкантах). Теперь же финансовый гигант поднимается выше по цепочке создания стоимости, предлагая капитал непосредственно тем, кто строит жилье.
Анатомия мезонинного финансирования: высокая доходность и скрытые риски
Sigma City, основанная в 2015 году и получившая расширенную лицензию на предоставление кредитов, специализируется на так называемом «дополнении собственного капитала» (mezzanine financing). В израильской практике застройщики, особенно малого и среднего масштаба, при реализации проектов городской регенерации (ТМА 38 и «Пинуй-Бинуй») обязаны предоставить банку-кредитору определенный процент собственного капитала для открытия закрытого финансового сопровождения («ливуй сагур»).
Именно здесь на сцену выходят такие игроки, как Sigma City. Они предоставляют недостающие средства под залог второй очереди (שעבוד שני), который одобряется ведущими банками и страховыми компаниями. Поскольку этот долг находится на ступень ниже банковского кредита в приоритете выплат, риски здесь существенно выше. Однако эти риски компенсируются двузначной доходностью.
По состоянию на конец июня 2026 года кредитный портфель Sigma City составлял около 153 млн шекелей. Средневзвешенная процентная ставка по портфелю, привязанная к ставке Prime, на середину 2026 года составила внушительные 12,6% годовых (хотя это ниже показателей 2025 года в 13,5% и 2024 года в 13,8%). Для сравнения, доходность стандартных ипотечных программ для конечных покупателей находится на гораздо более низком уровне.
Стратегический расчет и операционная синергия
Для Maimon Yashir, чей собственный капитал на середину 2026 года превышает 1,42 млрд шекелей, а совокупные активы достигают 11 млрд шекелей, данная сделка финансово необременительна — на нее приходится всего около 4,4% капитала группы. Однако стратегический эффект может оказаться колоссальным.
Вместо того чтобы выстраивать инфраструктуру оценки строительных рисков (андеррайтинга) с нуля, Maimon Yashir приобретает готовый бизнес с работающим портфелем и сильной командой менеджеров. Основатели Sigma City — Ури Даян (экс-замдиректора Harel и финдиректор EMI) и Натан Товиана (опытный оценщик и экономист) — сохраняют за собой 15% акций и обязуются руководить компанией как минимум в течение трех лет. Соглашение также предусматривает опционы типа put/call на выкуп оставшейся доли в период с 2029 по 2031 год по мультипликатору 10,25 к средней чистой прибыли.
Макроэкономический контекст и влияние на рынок
Выход Maimon Yashir в сегмент девелоперского кредитования происходит на фоне жесткой конкуренции в сфере розничных машкант. Хотя ипотечное направление принесло группе во втором квартале 2026 года чистую прибыль в размере 37 млн шекелей (почти сравнявшись с автокредитованием), значительная часть этого успеха была обусловлена разовой сделкой секьюритизации.
В условиях долгосрочно высоких процентных ставок в экономике застройщики испытывают острый дефицит ликвидности, а традиционные банки неохотно увеличивают лимиты на строительный сектор из-за регуляторных ограничений Банка Израиля. В этой ситуации небанковские финансовые институты становятся ключевым источником спасения для проектов городской регенерации в районах повышенного спроса. Для конечных потребителей и инвесторов это означает, что предложение нового жилья продолжит подпитываться альтернативным капиталом, хотя стоимость этого капитала неизбежно закладывается в конечные цены квадратного метра.