Кризис рентабельности в Израиле: строительные льготы дома и экспансия капитала в США

Системный кризис рентабельности: спасение городских проектов изнутри

Высокие процентные ставки, удерживаемые Банком Израиля на уровне Prime в 4.75%, продолжают оказывать беспрецедентное давление на строительный сектор страны в конце 2026 года. В условиях, когда стоимость проектного финансирования резко возросла, многие девелоперские проекты городского обновления (פינוי-בינוי) оказались на грани финансовой нерентабельности. Как сообщает профильное издание NadlanCenter, государственные регуляторы вынуждены идти на экстренные меры для спасения отрасли.

Руководитель Управления регистрации и упорядочения земель Эльעד גמרמן (Гмерман) совместно с генеральным директором Управления планирования Раפי אלמליח (Альмалихом) представили план по увеличению строительных прав на 10–15% для уже утвержденных проектов, потерявших экономическую целесообразность. По словам Эли Габая, директора по развитию бизнеса קבוצת גבאי (Gabay Group), без этого шага застройщики просто не могут получить банковское сопровождение: финансовые институты требуют жесткого соблюдения минимального уровня прибыльности в рамках финансового отчета («Дох Эфес»).

Параллельно регуляторы предлагают радикально снизить юридические барьеры. Для борьбы с «отказниками» (דיירים סרבנים) предложено снизить порог согласия жильцов до 51% для запуска судебных процедур, особенно в аварийных зданиях. Это решение поддерживают 75% участников рынка, опрошенных NadlanCenter, поскольку один несогласный собственник больше не должен блокировать улучшение жилищных условий сотен семей.

Масштабные планы по перестройке городов уже выходят на стадию практической реализации. Например, в Гиватаиме местная комиссия по планированию утвердила три гигантские программы (Каценельсон, Кикар Нога и Герцог), предусматривающие снос 1 591 старой квартиры и строительство 4 244 новых единиц жилья в башнях высотой до 35–50 этажей. Эти проекты тесно завязаны на будущую инфраструктуру метрополитена.

Периферийный прорыв: Йокнеам-Иלית и небанковское финансирование

Пока центр страны решает проблемы плотности застройки, периферийные районы демонстрируют высокую инвестиционную привлекательность. По информации Bizportal, крупный земельный тендер в районе Западных въездов в Йокнеам-Иלית завершился триумфом застройщиков. Шесть девелоперских консорциумов, включая такие крупные имена, как קבוצת שבירו (Shaviro) и אמריקה ישראל (America Israel), выкупили участки под строительство 997 квартир в рамках государственной программы субсидированного жилья «Мехир Матара».

Победители заплатят государству в общей сложности 511 млн шекелей (из которых 247.7 млн шекелей — стоимость земли, а 263.3 млн шекелей — расходы на развитие инфраструктуры). Средняя стоимость земли на одну квартиру составила около 512 тысяч шекелей без НДС. Интересно, что итоговые заявки превысили минимальную цену в десятки и сотни раз, что указывает на дефицит свободных площадей под застройку в технологических кластерах севера страны.

В то же время традиционные банки неохотно увеличивают лимиты на строительные риски, что открывает огромные возможности для небанковского сектора. Как пишет NadlanCenter, инвестиционная группа רובי קפיטל (Ruby Capital) выделила кредитные линии и гарантии на сумму 780 млн шекелей для семи проектов в Бейт-Шемеше и Йерухаме. В Бейт-Шемеше группа совместно со страховой компанией Hachshara профинансирует строительство 194 квартир на сумму 333 млн шекелей. В Йерухаме финансирование направлено в основном на группы закупки (קבוצות רכישה) под управлением Michlol Handasa. В условиях жесткой монетарной политики небанковский кредит обеспечивает застройщикам скорость принятия решений и гибкость структуры сделок по схеме выплат Шпицера.

Бегство капитала за рубеж: ставка на американское жилье и энергетику

Сложная макроэкономическая ситуация внутри Израиля стимулирует отток инвестиционного капитала на внешние рынки. Крупнейшие финансовые институты страны ищут стабильную доходность за океаном.

Как сообщает TheMarker, инвестиционное крыло Банка Леуми — לאומי פרטנרס (Leumi Partners) — совершило стратегический прорыв, вложив 100 млн долларов в американскую инвестиционную компанию Harbor Group International (HGI). Сделка оценивает американского гиганта, управляющего портфелем недвижимости на сумму 22 млрд долларов, в 1.28 млрд долларов. Леуми получил долю в 8% с опционом на увеличение до 10%. Основной фокус инвестиций HGI — многосемейные арендные комплексы (multifamily) в США, сегмент, который начинает восстанавливаться после шока высоких ставок ФРС.

Параллельно израильские энергетические компании диверсифицируют портфели. Издание Calcalist сообщает, что רפק אנרג'י (Rapac Energy) впервые вышла на рынок США, купив за 4 млн долларов техасского девелопера Sky Solar. Компания получила контроль над 15 солнечными проектами в Техасе общей мощностью 209 МВт, которые имеют право на федеральные налоговые льготы США.

Борьба за ликвидность: институциональные сделки и реструктуризация

Внутри израильского корпоративного сектора также наблюдается перераспределение активов в пользу страховых компаний, обладающих долгосрочной ликвидностью. По данным Globes, строительный гигант אשטרום (Ashtrom) ведет переговоры о продаже 20% своего подразделения долгосрочной аренды страховой компании Clal Insurance. Это происходит на фоне задержки аналогичной сделки с Migdal (продажа 20% за 451 млн шекелей при оценке бизнеса в 2.26 млрд шекелей), завершение которой перенесено на декабрь 2026 года.

Необходимость в ликвидности остро ощущают и другие игроки. Компания ג'י סיטי (G City) под руководством Хаима Кацмана опубликовала предварительные результаты за третий квартал 2026 года. Несмотря на рост операционного дохода (NOI) в некоторых европейских дочерних структурах, высокий уровень долговой нагрузки (минуарный уровень минимизации долга удерживает уровень консолидированного миקרו-миנוף на отметке 67%) привел к чистому убытку в размере 103 млн шекелей, приходящемуся на акционеров. Тем не менее, компания смогла рефинансировать ключевой кредит на сумму 158 млн евро в Польше, что временно снизило давление кредиторов.