Парадокс израильского жилья: элитный сегмент бьет рекорды на фоне массового исхода маклеров

Двуликий рынок: глубокий раскол израильской недвижимости

Израильский рынок недвижимости в сентябре 2026 года демонстрирует беспрецедентное расслоение. В то время как массовый сектор и вторичный рынок переживают затяжной трехлетний кризис, выдавливающий из профессии тысячи специалистов, сегмент ультра-роскошного жилья обновляет исторические максимумы. Этот парадокс отражает глубокие структурные изменения: высокие процентные ставки Банка Израиля и жесткая налоговая политика практически парализовали сделки среднего класса, тогда как крупный капитал — как местный, так и иностранный — продолжает концентрироваться в эксклюзивных проектах.

Как сообщает издание Maariv, затянувшаяся стагнация на вторичном рынке привела к настоящему кризису в сфере посреднических услуг. По оценкам Национальной палаты маклеров недвижимости, за последний год профессию покинули тысячи агентов, а количество входящих обращений и звонков в агентствах недвижимости сократилось в среднем на 70%. Квартиры, которые в период дешевых кредитов находили покупателей за два месяца, сегодня «зависают» в базах данных на срок от полугода до года.

Вторичный рынок на дне: бегство инвесторов и маклеров

Статистические данные подтверждают глубину спада в массовом сегменте. Согласно отчетам Управления главного экономиста Министерства финансов, если в пиковом апреле 2021 года на вторичном рынке было заключено около 8 000 сделок, то к апрелю 2025 года этот показатель рухнул на 46% — до 4 300 транзакций. По данным Центрального бюро статистики (ЦСБ), за период с февраля по апрель 2026 года в стране было продано 12 560 квартир на вторичном рынке, что на 12,9% меньше показателей аналогичного периода прошлого года.

В годовом отчете Банка Израиля отмечается, что общее число сделок на рынке жилья сократилось на 11% на фоне высоких процентных ставок и возросшей привлекательности альтернативных инвестиций. Когда коммерческие банки предлагают доходность по депозитам на уровне 4–4,5% годовых при минимальных рисках, вкладываться в жилую недвижимость ради арендной доходности в 3–3,3% становится экономически нецелесообразно.

Ситуацию усугубляет налоговая политика. Налог на покупку второй квартиры (мас рехиша) на уровне 8% фактически заблокировал внутренние инвестиции. По словам участников рынка, израильский капитал активно утекает на рынки Греции, Кипра, Португалии и США. Дополнительным ударом по вторичному рынку стали агрессивные маркетинговые акции застройщиков, предлагавших схемы отсрочки платежей (например, «20/80»), при которых покупателю не нужно было срочно продавать имеющееся жилье для финансирования новостройки.

Сверхдорогие метры: рекорды элитного сегмента

Полной противоположностью стагнирующему масс-маркету выступает сегмент элитного жилья. По данным Налогового управления, опубликованным в газете Globes, рынок недвижимости стоимостью свыше 10 млн шекелей установил абсолютный рекорд. Зафиксировано 635 сделок в этой ценовой категории, что на 20% превышает предыдущий исторический пик.

Символом этого бума стала башня «Ротшильд 10» в Тель-Авиве, где пентхаус площадью 656 кв. м на 35-м этаже был продан за астрономические 106,65 млн шекелей. В этом же здании американский миллиардер Билл Экман приобрел апартаменты за 70 млн шекелей. Еще одна знаковая сделка зафиксирована в районе Неве-Цедек, где сооснователь сферы кибербезопасности Шломо Крамер приобрел дуплекс за 91,4 млн шекелей.

Параллельно продолжается масштабное освоение престижного района Сде-Дов. На сегодняшний день там зарегистрировано более 1 030 сделок на общую сумму 7,8 млрд шекелей при средней стоимости квартиры 7,6 млн шекелей. Даже скандалы, связанные с очисткой почвы на бывшем аэродроме, не смогли снизить интерес состоятельных покупателей. Поддержку рынку оказывают и нерезиденты: за год иностранные граждане приобрели около 1 300 квартир, преимущественно в Иерусалиме и на первой линии у моря в Тель-Авиве.

Бюджетный тупик и фактор безопасности

Для рядовых граждан покупка квартиры превратилась в сложнейшую математическую задачу. Как отмечает портал ICE, найти ухоженное жилье дешевле 1,5 млн шекелей в центральных районах страны практически невозможно. Те немногие дешевые предложения, которые появляются на рынке, чаще всего представляют собой квартиры в старых домах без комнат безопасности (МАМАД) или этажных защищенных пространств (МАМАК).

В условиях текущей геополитической обстановки покупатели крайне неохотно идут на такие сделки, не желая рисковать безопасностью семей. Тем не менее в Рамле, Лоде и Беэр-Шеве все еще фиксируются точечные сделки в старом фонде. Например, в Лоде 3,5-комнатная квартира площадью 70 кв. м на последнем этаже была продана за 1,23 млн шекелей, а в Беэр-Шеве на улице Раби Акива 2-комнатная квартира площадью 50 кв. м ушла за 830 000 шекелей. В престижных районах Иерусалима цены остаются высокими даже на небольшие объекты: так, на улице ха-Тиква в Ямин-Моше квартира площадью 81 кв. м на первом этаже была продана за 3,4 млн шекелей.

Математика доступности: скрытые расходы и налоги

Как показывают интерактивные калькуляторы финансового портала Bizportal, покупатели часто недооценивают объем сопутствующих расходов, ориентируясь исключительно на цену в договоре.

Сценарий 1: Покупка при доходе 20 000 шекелей

При чистом семейном доходе в 20 000 шекелей в месяц и наличии собственного капитала в размере 600 000 шекелей, максимально доступная стоимость квартиры составляет всего 1,54 млн шекелей. При этом:

• Размер машканты составит около 1 млн шекелей (65% финансирования).
• Ежемесячный возврат составит 5 500 шекелей (27,5% от дохода, с учетом наличия других обязательств на сумму 1 500 шекелей).
• Из 600 000 шекелей капитала только 542 500 шекелей пойдут непосредственно на оплату квартиры, а около 57 500 шекелей будут потрачены на сопутствующие расходы (пошлины, адвокат, оценка, услуги маклера).

Сценарий 2: Сопутствующие расходы на квартиру за 2,4 млн шекелей

При покупке единственного жилья за 2,4 млн шекелей реальная стоимость сделки возрастает до 2,604 млн шекелей (дополнительно 8,5% к цене договора). Эти 204 238 шекелей распределяются следующим образом:

• Профессиональные услуги (82 800 ₪): оплата услуг маклера (около 56 640 ₪ с НДС), адвоката (14 160 ₪), ипотечного консультанта (7 500 ₪) и оценщика (4 500 ₪).
• Налог на покупку (15 538 ₪): рассчитывается по прогрессивной шкале (освобождение до 1,97 млн шекелей, далее ставка 3,5%). Для инвесторов, покупающих вторую квартиру, налог составил бы 8% с первого шекеля.
• Расходы после получения ключей (101 000 ₪): переезд (6 000 ₪), косметический ремонт (35 000 ₪) и базовая меблировка (60 000 ₪).

Сценарий 3: Налоговые ловушки при аренде

Для инвесторов критически важно правильно выбрать траекторию налогообложения арендных доходов. При сдаче квартиры за 6 500 шекелей в месяц наиболее выгодным является освобожденный от налога маршрут (с учетом постепенного размывания льготного потолка, составляющего 5 654 шекеля). Однако при росте аренды до 9 000 шекелей в месяц этот маршрут из-за механизма уменьшения льготного лимита становится самым дорогим (налог составит 24 894 шекеля в год), и инвестору выгоднее перейти на фиксированную ставку 10% (10 800 шекелей в год).

ТМА 38 и урбанизация пригородов

Единственным надежным способом существенно увеличить стоимость имеющегося жилья без дополнительных вложений для граждан остается участие в проектах городской регенерации (ТМА 38/2 или Пинуи-Бинуи). Согласно расчетам Bizportal, при сносе старого дома и строительстве нового квартира стоимостью 1.9 млн шекелей через 4.5 года превращается в объект стоимостью 3.315 млн шекелей (рост на 74.5%). Этот прирост складывается из добавления 25 кв. м площади (около 750 000 ₪), обустройства МАМАДа (198 000 ₪), балкона (144 000 ₪) и лифта (95 000 ₪). Весь этот доход полностью освобожден от налогов на прирост капитала (мас шבח).

С другой стороны, как отмечает аналитическое издание TheMarker, масштабное жилищное строительство и политика уплотнения городов ведут к постепенному исчезновению традиционного уклада израильской периферии. Города активно наступают на сельскохозяйственные угодья кибуцев и мошавов. Конфликты вокруг изъятия земель под многоэтажную застройку и прокладку инфраструктуры сегодня разворачиваются между Ход-ха-Шароном и мошавом Яркона, Кфар-Савой и Цофит, а также Беэр-Шевой и кибуцем Хацерим. Урбанизация неизбежно поглощает зеленые зоны, меняя ландшафт и обостряя борьбу за земельные ресурсы страны.