Рынок жилья уходит на дно: продажи без госсубсидий рухнули до уровня 2002 года
Свежие отчеты Минфина и ЦСБ зафиксировали резкое охлаждение израильского рынка недвижимости, где продажи удерживаются на плаву исключительно за счет государственных программ субсидирования.
Продажи жилья на свободном рынке Израиля в июле 2026 года сократились на 12-16% за месяц, опустившись до одного из самых низких уровней с 2002 года.
В Беэр-Шеве продажи новостроек рухнули на 74% за два года, увеличив срок реализации накопившегося нераспроданного пула квартир до 38 месяцев.
Застройщики маскируют падение спроса скрытыми скидками и отсрочками платежей, однако высокая доля отмен сделок в Нетиבות (44% от всех отмен на юге) указывает на исчерпание этого ресурса.
Летний сезон 2026 года принес израильскому рынку недвижимости отрезвляющую реальность. После кратковременного весеннего оживления, июльские отчеты Главного экономиста Министерства финансов и Центрального статистического бюро (ЦСБ) зафиксировали резкий спад активности. Как сообщает издание TheMarker, общий объем сделок сократился на 12–16% по сравнению с июнем 2026 года, что ставит под сомнение устойчивость наметившегося ранее восстановления. Без учета государственного субсидирования показатели продаж на свободном рынке скатились к критическим отметкам, невиданным со времен кризиса начала 2000-х годов.
Свободный рынок у критической черты
Согласно детальному анализу, опубликованному порталом Bizportal, в июле 2026 года в Израиле было продано в общей сложности 7 692 квартиры (как новых, так и со вторых рук). Это на 4% меньше, чем в июле прошлого года. Однако за этой цифрой скрывается глубокий структурный перекос. Если исключить из расчетов квартиры, проданные в рамках льготных госпрограмм (таких как «Дира бе-Анаха»), на свободном рынке было заключено всего 6 582 сделки — падение на 9% в годовом исчислении и почти на 13% по сравнению с июнем текущего года.
Информационный ресурс Funder подчеркивает исторический масштаб этого спада: за последние четверть века более слабые показатели для июля фиксировались лишь дважды — в разгар интифады в 2002 году и в период неопределенности 2023 года. При этом население Израиля и количество домохозяйств с 2002 года выросли примерно на 60%, что делает текущий уровень покупательской активности беспрецедентно низким в удельном выражении.
Драматический обвал спроса на юге страны
Наиболее тревожные сигналы поступают из южного региона, который в 2024–2025 годах выступал главным локомотивом строительного сектора. Профильное издание NadlanCenter со ссылкой на данные ведомства Главного экономиста Минфина сообщает о фактическом параличе спроса в Беэр-Шеве, Нетиבות и Офакиме.
В Беэр-Шеве за первые семь месяцев 2026 года застройщики смогли продать на свободном рынке всего 170 новых квартир. Для сравнения: за аналогичный период 2025 года было продано 281 жилое помещение, а в 2024 году — 666. Таким образом, за два года продажи в столице Негева рухнули на 74%. На этом фоне стремительно разрастается нераспроданный пул жилья. На конец июня в городе скопилось около 1 100 готовых к продаже новых квартир (рост на 15% за год). При текущих темпах продаж застройщикам потребуется 38 месяцев, чтобы полностью реализовать этот объем, тогда как в 2024 году этот показатель составлял всего 12 месяцев.
Схожая картина наблюдается в Офакиме, где продажи за январь–июль просели на 52% (до 205 квартир). В Нетиבות падение составило 30% (539 проданных квартир). При этом Нетиבות столкнулся с еще одной острой проблемой — лавиной отмен сделок. На этот город пришлось 44% всех аннулированных контрактов на юге по договорам, подписанным в 2023–2024 годах. Эксперты связывают это с прекращением агрессивных маркетинговых акций.
Игры с финансированием и скрытые скидки
Чтобы избежать официального снижения цен в прайс-листах, застройщики продолжают активно использовать финансовые стимулы. По данным Bizportal, доля сделок на свободном рынке, включающих различные льготные условия финансирования (такие как отсрочка платежей или субсидирование ипотеки), в июле вновь выросла до 27% (по сравнению с 23% в июне). В центральных районах страны этот показатель достигает 39%, а в некоторых проектах в Нетании — 44%.
Фактически девелоперы продают покупателям не просто квадратные метры, а дешевый кредит. Однако эта практика несет в себе скрытые риски. Покупатели, рассчитывающие структуру выплат по классической схеме выплат Шпицера (луах Шпицер), сталкиваются с тем, что реальная стоимость обслуживания долга после окончания льготного периода застройщика оказывается неподъемной. Более того, в конце 2026 года истекает срок действия временного циркуляра Банка Израиля, ограничивающего использование застройщиками агрессивных схем отсрочки платежей, что может лишить рынок этого искусственного стимулятора.
Макроэкономический тупик
Несмотря на то, что в начале сентября 2026 года Банк Израиля принял решение снизить базовую процентную ставку до 3,25%, это смягчение монетарной политики пока не привело к оживлению спроса. Высокая стоимость жизни и общая экономическая неуверенность заставляют граждан откладывать крупные покупки.
Рынок удерживается от обвального падения цен исключительно за счет государственных программ субсидирования, где в июле было зафиксировано 1 110 сделок (рост на 46% к июлю прошлого года). Но для свободного рынка, где застройщики обременены огромными долгами и растущими расходами на строительство, текущая ситуация становится критической. Без реального восстановления покупательской способности населения затоваривание рынка продолжит нарастать, вынуждая девелоперов идти на прямые, а не завуалированные ценовые уступки.