Дорогая ипотека и бегство инвесторов: как военный кризис перекраивает рынок жилья Израиля

Израильский рынок недвижимости в середине 2026 года демонстрирует удивительный парадокс. С одной стороны, официальная статистика фиксирует номинальный рост цен и рекордные объемы ипотечного кредитования. С другой стороны, под влиянием затяжного военного конфликта, дефицита рабочей силы и высоких процентных ставок тектонические плиты рынка пришли в движение. Частные инвесторы спешно избавляются от квартир, застройщики замораживают продажи на свободном рынке, а арендаторы массово переезжают в более скромное жилье.

Застройщики в тисках дефицита и субсидий

Отчеты крупнейших игроков строительного сектора наглядно иллюстрируют глубину кризиса предложения на свободном рынке. Как сообщает портал ice со ссылкой на финансовые результаты гиганта недвижимости «Кардан Надалан», продажи в престижных проектах практически остановились. Например, в Бат-Яме в проекте «Мецада» за первые два квартала 2026 года не было продано ни одной квартиры (для сравнения: в 2025 году там было реализовано 53 объекта). В проекте «Карми-Гат» в Кирьят-Гате за весь второй квартал был подписан лишь один контракт на свободном рынке.

Главная причина стагнации — острый дефицит рабочей силы и удорожание субподрядчиков, вызванные войной. Дочерняя исполнительная структура «Кардан» — компания «Эль-Хар» — столкнулась с задержками проектирования и необходимостью переплачивать кадровым агентствам, что привело к падению рентабельности.

Единственной «соломинкой» для застройщиков остаются государственные субсидируемые программы, такие как «Цена для целевой аудитории» («Дира ба-Анаха»). В том же Кирьят-Гате во втором квартале компания продала 128 субсидируемых квартир против 85 в первом квартале. Покупатели соглашаются на более дешевые варианты, поскольку приобрести жилье по рыночной цене в условиях дорогого финансирования становится невозможно.

Великий исход инвесторов: налоги и ставки делают свое дело

Долгосрочные решения правительства, принятые еще в конце 2021 года (в частности, повышение налога на покупку второй квартиры до 8%), в сочетании с жесткой монетарной политикой Банка Израиля привели к масштабному оттоку капитала из сектора.

Согласно свежему анализу отдела главного экономиста Министерства финансов, опубликованному ice, в июне 2026 года инвесторы приобрели 1392 квартиры. И хотя номинально это на 64,3% больше показателей июня прошлого года, этот скачок объясняется исключительно эффектом крайне низкой базы (в июне 2025 года шла военная операция «Ам Келави»). По сравнению же с июнем 2024 года рост составил скромные 5%.

В то же время на стороне продаж инвесторы действуют гораздо агрессивнее: за месяц они реализовали 1487 квартир. Чистый баланс присутствия инвесторов на рынке остается отрицательным — только за июнь их совокупный «портфель» сократился на 94 квартиры, а всего с октября 2021 года инвесторы вывели с рынка 8435 единиц жилья. Ситуацию усугубляет и отток иностранного капитала: продажи со стороны нерезидентов достигли максимума с конца 2022 года (60 квартир за месяц).

Раскол на рынке аренды: даунсайзинг и районный фактор

Невозможность купить собственную квартиру толкает израильтян на рынок аренды, что провоцирует рост цен. По данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), годовой темп роста арендной платы в июне 2026 года составил 4,4%. Однако, как показывает совместное исследование группы Yad2 и издания Globes, рынок аренды перестал двигаться равномерно.

Главный тренд сегодня — «даунсайзинг» (переход на меньшую площадь). Трехкомнатные квартиры дорожают значительно быстрее четырехкомнатных, так как граждане пытаются сократить ежемесячные расходы.

• В Иерусалиме (районы Бейт-ха-Керем и Рамат-Бейт-ха-Керем) аренда трехкомнатных квартир подскочила на рекордные 17% за год (до 6 524 шекелей в месяц).
• В Кирьят-Ате (Гиват-ха-Ркафот) рост составил 14,5%.
• В Тель-Авиве (Ганей-Сарона) аренда четырехкомнатной квартиры подорожала на 10,8%, что в денежном выражении означает прибавку в 1 305 шекелей в месяц (до 13 371 шекеля).

При этом в самом Тель-Авиве наметился раскол: в то время как элитные новые проекты дорожают, в старых спальных районах (Новый Север, Яд-Элиягу, Неве-Хен) зафиксировано снижение цен на 5–11%. Арендаторы попросту уезжают из дорогого мегаполиса в города-сателлиты с развитой транспортной сетью (Петах-Тиква, Бат-Ям).

Анализ цен и ипотечный парадокс

Несмотря на локальные снижения, общий вектор цен на недвижимость остается восходящим. Как отмечает независимый оценщик Охад Данус, во втором квартале 2026 года средние цены на четырехкомнатные квартиры выросли на 0,9% (номинально), а средняя стоимость квартиры в Израиле превысила 2,4 миллиона шекелей.

Интересно, что рост цен подпитывается структурным фактором безопасности: квартиры на вторичном рынке без защищенных комнат (МАМАД) стремительно обесцениваются, тогда как новостройки с МАМАДами тянут средний индекс вверх.

Парадоксально выглядит и статистика по ипотеке: объем выданных кредитов в июне 2026 года составил внушительные 11,05 миллиарда шекелей (рост на 24% к прошлому году). Покупатели, лишенные альтернатив, соглашаются на кабальные условия. При текущих процентных ставках ежемесячные платежи, рассчитываемые банками по классической схеме выплат Шпицера (Луах Шпицер), ложатся неподъемным бременем на семейные бюджеты, съедая до половины доходов среднего класса. Ожидание снижения ключевой ставки пока остается лишь психологическим стимулом, не подкрепленным реальными решениями монетарных властей.