Сделки без обязательств и дешевый бетон: почему инвесторы уходят с периферии Израиля
Агрессивные финансовые акции застройщиков привели к волне расторжения договоров на юге страны, затронув даже состоятельных покупателей, пока малые банки пытаются потеснить гигантов на рынке ипотеки.
Минфин зафиксировал массовые отмены сделок на периферии. Около 20% отказников — это состоятельные инвесторы (включая знаменитостей) с доходом от 60 000 шекелей, которые использовали агрессивные рассрочки застройщиков для спекуляций.
Схема выплат по таблице Шпицера при текущих высоких ставках оказалась непосильной для 40% покупателей с доходом ниже 12 000 шекелей. В ответ Банк Израиля с марта 2025 года ограничивает финансовые акции застройщиков.
Уход инвесторов с периферии открыл возможности для молодых семей: в Харише, Беэр-Шеве и Афуле появились квартиры с МАМАД и парковкой по цене от 1 до 1,3 миллиона шекелей.
Израильский рынок недвижимости переживает глубокую структурную трансформацию. Эпоха «легких» сделок, когда застройщики заманивали покупателей агрессивными финансовыми льготами вроде отсрочки платежей без первоначального взноса, начинает приносить свои горькие плоды. Сегодня рынок сталкивается с парадоксальным явлением: продажи новых квартир формально растут, но одновременно с этим нарастает волна расторжения ранее подписанных договоров.
Парадокс богатых отказников: почему знаменитости сдают назад
Как сообщает экономический портал ice со ссылкой на свежее исследование Министерства финансов Израиля, волна отмен сделок, зафиксированная в последнее время, уходит корнями в договоры прошлых лет. В период пика продаж подрядчики активно раздавали субсидированные кредиты и рассрочки. Теперь, когда пришло время окончательных расчетов, многие покупатели оказались не готовы завершить транзакции.
Анализ Минфина, сфокусированный на южном регионе (где за три года накопилось около 500 отмен), выявил поразительную деталь. Около 20% граждан, расторгнувших сделки по экономическим причинам, — это люди с высоким ежемесячным доходом около 60 тысяч шекелей брутто на домохозяйство. Среди них немало известных в Израиле личностей и знаменитостей.
Средняя стоимость квартир, от покупки которых они отказались, составляла всего 1,7 миллиона шекелей. Это указывает на то, что недвижимость приобреталась исключительно в инвестиционных целях на периферии (например, в Беэр-Шеве или Тверии). Заместитель главного экономиста Минфина Галит Бен Наим отмечает, что такие покупатели рассчитывали войти в сделку без реальных долговых обязательств, надеясь перепродать права на квартиру до сдачи дома, а столкнувшись с падением спроса, просто вышли из договоров без штрафных санкций со стороны застройщиков.
В то же время другая группа отказников — это 40% семей с доходом ниже 12 тысяч шекелей брутто. Для них финансовые акции подрядчиков стали ловушкой: они переоценили свои возможности, и теперь не могут позволить себе обслуживание полноценного кредита.
Кредитные маневры: малые банки теснят гигантов
На фоне этих событий меняется и ландшафт ипотечного кредитования. Как сообщает влиятельное издание TheMarker, надежды покупателей на быстрое и существенное снижение ключевой ставки Банка Израиля не оправдались. Это усложнило жизнь тем, кто рассчитывает свои выплаты. При расчете долговой нагрузки заемщики традиционно ориентируются на классическую таблицу Шпицера (Луах Шпицер), где в первые годы большую часть платежа составляют проценты. В условиях стабильно высокой ставки ежемесячный платеж по такой схеме выплат остается болезненно высоким.
Тем не менее, жесткие условия создали окно возможностей для небольших финансовых институтов. Малые банки воспользовались ситуацией, чтобы немного сократить маржу и предложить клиентам чуть более выгодные условия, чем крупные игроки. Это позволило им откусить долю рынка у признанных банковских гигантов. И хотя банки продолжают рапортовать о высоких объемах выдачи ипотеки, эксперты предупреждают, что этот тренд может вскоре развернуться из-за нарастающих кредитных рисков.
Регулятор уже отреагировал на происходящее: Банк Израиля вводит жесткие ограничения на маркетинговые финансовые акции застройщиков, которые вступят в силу в марте 2025 года. Это должно охладить пыл спекулянтов и защитить рынок от скрытого роста невозвратных долгов.
Реальный спрос уходит на периферию
Пока инвесторы спешно ликвидируют свои позиции в недорогих проектах, для молодых семей, ищущих свое первое жилье, открываются новые возможности на периферии. В отличие от центра страны, где цены остаются заоблачными, в ряде городов можно найти качественное жилье по разумной цене.
Ярким примером служит город Хариш, где цены на жилье временно стабилизировались из-за избытка предложения. Инвесторы уходят из этого сектора, что играет на руку реальным покупателям. По данным сделок, опубликованным ice, здесь вполне реально приобрести современную 3-комнатную квартиру площадью 77 кв. м с защищенной комнатой (МАМАД) и парковкой в относительно новом доме (около 5 лет) всего за 1,21 миллиона шекелей (около 15 000 шекелей за кв. м).
Аналогичные примеры доступного жилья фиксируются и в других регионах:
- В Беэр-Шеве 3-комнатная квартира площадью 61 кв. м на улице Шитрит была продана за 590 тысяч шекелей.
- В Афуле на улице Герцль 3-комнатная квартира площадью 63 кв. м ушла за 1,04 миллиона шекелей.
- В Офаким просторная 5-комнатная квартира площадью 164 кв. м на улице Гиллель обошлась покупателю в 2,17 миллиона шекелей.
Таким образом, израильский рынок недвижимости четко разделяется на два полюса: спекулятивный инвестиционный пузырь на периферии постепенно сдувается через отмены сделок, в то время как реальный потребительский спрос находит свое убежище в доступных квартирах с МАМАДами в Харише и на юге страны.