Почему в Израиле не падают цены на квартиры: урок от автодилеров
В то время как импортеры машин быстро снижают цены на залежалый товар, рынок недвижимости замер в ожидании, скрывая реальное падение за маркетинговыми акциями.
Застройщики избегают официального снижения цен из-за жестких требований банков и риска обесценить свои проекты, предпочитая скрытые скидки.
В Израиле насчитывается около 84 тысяч новых непроданных квартир, однако рынок остается в состоянии стагнации из-за нежелания продавцов признавать текущие рыночные реалии.
Покупатели продолжают ждать реального снижения цен, в то время как продавцы пытаются удержать исторические максимумы, что приводит к отсутствию сделок и заморозке ликвидности.
Почему, когда рынок автомобилей перенасыщен, мы видим реальные скидки, а на рынке недвижимости цены остаются «замороженными»? Как сообщает издание Ice, этот парадокс объясняется фундаментальными различиями в структуре финансирования и бизнес-культуре двух отраслей.
Автомобили против квартир: разная логика убытков
На автомобильном рынке Израиля действует простое правило: если товар не продается, его цена падает. Импортеры, столкнувшись с избытком электромобилей, быстро перевели их в категорию «ноль километров» и предложили скидки до 17–20%. Они признали реальность: стоимость актива определяется тем, сколько за него готовы заплатить сегодня, а не тем, сколько он стоил вчера.
На рынке жилья ситуация иная. Несмотря на то, что в стране насчитывается около 84 тысяч новых непроданных квартир, официальные ценники остаются высокими. Вместо прямого снижения цен подрядчики используют «косметические» меры: акции 20/80, отсрочки платежей или субсидирование ипотеки. Это позволяет не снижать цену «на бумаге», но не решает проблему застоя.
Почему подрядчики не могут просто снизить цены?
Дело не только в упрямстве застройщиков. Главная причина кроется в банковском финансировании. Подрядчики работают в жестких рамках так называемого «нулевого отчета» (документ, который застройщик подает в банк для получения кредита). Банки устанавливают минимальный порог прибыли для проекта и крайне неохотно одобряют сделки, которые могут привести к убыткам или снижению стоимости обеспечения по кредиту.
«Резкое снижение цены может повредить стоимости проекта и обеспечению, а также квартирам, которые уже были проданы в нем», — отмечает адвокат Илан Лейбовиц, эксперт по международной недвижимости. Банки боятся, что если один застройщик начнет открыто демпинговать, это запустит цепную реакцию, которая обесценит залоги по кредитам во всем секторе.
Замкнутый круг: почему рынок замер
Этот страх перед снижением цен создает «эффект домино». Владельцы квартир на вторичном рынке смотрят на цены новых проектов и отказываются снижать свои запросы, надеясь на возвращение пиковых цен прошлого года. В итоге покупатели, ожидающие реального падения цен, уходят с рынка, а продавцы остаются с неликвидными активами.
По мнению экспертов, решение проблемы лежит в прозрачности. Если бы готовые, но непроданные квартиры выставлялись на продажу с реальной скидкой, отражающей их возраст и накопленные расходы на финансирование, это могло бы «сломать лед». Тот, кто первым признает текущую рыночную реальность, сможет очистить свои запасы, погасить долги перед банками и высвободить капитал для новых проектов. Пока же рынок продолжает ждать, превращая тысячи пустых квартир в дорогостоящий груз, который съедает прибыль за счет процентов по кредитам.