Финансовые резервы застройщиков против выжидания покупателей: кто победит в споре за цены на жилье
Покупатели заняли выжидательную позицию на фоне роста отмен сделок, однако финансовая устойчивость крупных девелоперов мешает массовому снижению цен.
Рынок разделился: крупные девелоперы удерживают цены за счет накопленной ранее прибыли, тогда как мелкие застройщики и частные продавцы вынуждены давать скидки из-за дефицита ликвидности.
Продажа 67% квартир в тель-авивском проекте «Мигдалей ха-Солелим» полностью покрыла расходы в 844 млн шекелей и принесла застройщикам более 100 млн шекелей чистой валовой прибыли.
Покупка квартир «на бумаге» у мелких застройщиков сопряжена с повышенным риском: из-за ограничений Банка Израиля на схемы финансирования такие компании получают лишь 16% средств и балансируют на грани банкротства.
Израильский рынок недвижимости вошел в фазу классического противостояния, напоминая психологическую игру «кто первый свернет». С одной стороны, покупатели массово уходят в режим ожидания, надеясь на обвал цен. С другой стороны, крупные девелоперы, накопившие внушительные финансовые резервы в годы строительного бума, категорически отказываются переписывать ценники в сторону понижения, предпочитая держать квартиры пустыми.
Иллюзия кризиса: почему гиганты могут позволить себе ждать
Ярким примером рыночного упрямства стал проект «Мигдалей ха-Солелим» на въезде в Тель-Авив, совместно реализуемый компаниями «Мвне» (75%) и «Тадхар» (25%). Как сообщает издание Globes, из 360 квартир в двух 33-этажных башнях 109 до сих пор остаются непроданными, несмотря на то, что разрешение на заселение было получено еще полгода назад. Во втором квартале девелоперы смогли реализовать всего две квартиры.
Казалось бы, в условиях застоя застройщики должны пойти на уступки. Однако детальный финансовый анализ проекта объясняет их олимпийское спокойствие. Общие затраты на покупку земли, развитие инфраструктуры, строительство и финансирование проекта составили 844 миллиона шекелей. При этом выручка от продажи уже реализованных 251 квартиры (67% от общего фонда) достигла 974 миллионов шекелей.
Иными словами, девелоперы не просто полностью вернули вложенные средства, но и зафиксировали чистую валовую прибыль в размере более 100 миллионов шекелей. Имея в кассе свободные денежные средства в размере 1,7 миллиарда шекелей и долговую нагрузку менее 50% от баланса, компания «Мвне» может годами оплачивать муниципальный налог (арнону) и расходы на содержание пустующих квартир, ожидая, пока рынок снова пойдет вверх.
Ловушка для мелких игроков и «бумажные» риски
Совсем иная картина наблюдается в сегменте мелких и средних подрядчиков. Как отмечает портал ice, компании, не обладающие значительным собственным капиталом, оказались в критическом положении. Чтобы привлечь покупателей, они активно использовали агрессивные финансовые схемы (например, «плати 10% сегодня, остальное при заселении»).
После того как в середине 2025 года Банк Израиля ужесточил правила предоставления таких рассрочек, этот источник «кислорода» иссяк. Данные Министерства финансов показывают, что мелкие подрядчики при продажах «на бумаге» фактически получают на руки лишь 16% от стоимости квартир. Это приводит к кассовым разрывам. Компании вынуждены нести огромные расходы на субподрядчиков и кадровые агентства в условиях дефицита рабочей силы. Те, кто не может обслуживать дорогие кредиты, балансируют на грани банкротства.
Даже относительно крупные застройщики начинают ощущать давление. Так, компания «Кардан Надлан» за весь квартал продала на свободном рынке всего 8 квартир, а ее показатели держатся в основном за счет участия в государственной программе «Квартира со скидкой». Компания «Алмогим», продавшая 111 квартир в первом полугодии, признает, что 70% этих сделок были совершены исключительно благодаря предоставлению покупателям субсидированных кредитов от самого застройщика.
Вынужденные скидки на вторичном рынке: мост во времени
Пока крупные застройщики держат оборону, реальные скидки переместились в сегмент вторичного жилья и на уровень индивидуальных продавцов. Здесь заложниками ситуации стали так называемые «улучшатели жилищных условий» (משפרי דיור).
Журналисты TheMarker описывают типичный для сегодняшнего дня сценарий: владелец квартиры в Кирьят-Гате два года назад приобрел новую квартиру «на бумаге» у застройщика. Сегодня, когда пришло время сдавать объект, он оказался перед жесткой необходимостью срочно продать свое старое жилье, чтобы избежать уплаты грабительского налога на покупку второй квартиры (מס רכישה). Находясь под давлением времени и обязательств перед банком, он был вынужден продать свою 4-комнатную квартиру на улице Сара Имену за 1,85 миллиона шекелей — почти на 150 тысяч шекелей ниже реальной рыночной стоимости прошлого года. Такие ситуации создают отличные возможности для инвесторов, располагающих свободным капиталом.
Фактор безопасности: МАМАД диктует правила игры
Дополнительным фактором, фрагментирующим израильский рынок, стали требования безопасности на фоне продолжающихся военных действий. Наличие защищенной комнаты (МАМАД) превратилось из приятного бонуса в жесткое требование покупателей, сообщает ice.
Это приводит к парадоксальным ценовым разрывам. В Хайфе (район Адар ха-Кармель) двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м с МАМАДом, парковкой и лифтом в современном высотном доме на улице Ахад ха-Ам была продана за 1,03 миллиона шекелей. В то же время в Беэр-Шеве за аналогичную сумму (1,05–1,1 миллиона шекелей) можно приобрести лишь более просторные 3,5-комнатные квартиры или частные дома, но в старом фонде и без защищенных комнат.
Что это значит для потребителя?
Рынок недвижимости Израиля разделился на два параллельных мира. В первом мире находятся крупные застройщики в престижных районах центра страны, которые готовы держать оборону и не снижать цены, уповая на долгосрочный дефицит предложения. Во втором мире — закредитованные мелкие подрядчики и спешащие продавцы вторичного жилья, готовые идти на уступки.
Для обычного покупателя это означает, что рассчитывать на автоматическое и повсеместное падение цен не стоит. Однако прицельный поиск объектов у застройщиков, испытывающих проблемы с ликвидностью, или у частных продавцов, связанных обязательствами по «бумажным» сделкам прошлых лет, сегодня может принести существенную выгоду.