Крах сделок 20/80: почему покупатели жилья в Беэр-Шеве массово отказываются от квартир
Доля расторгнутых договоров на юге страны вдвое превышает средний показатель по Израилю. Разбираемся, как финансовые ловушки и высокие ставки превратили мечту о квартире в долговую яму.
В Беэр-Шеве наблюдается аномальный рост числа отмененных сделок с недвижимостью — около 7% против 4% в среднем по стране.
Средняя компенсация за разрыв договора составляет около 20 тысяч шекелей, но в отдельных случаях может достигать сотен тысяч.
Сделки с отсрочкой платежа (20/80), популярные на юге, становятся опасными из-за высоких ставок по ипотеке и падения цен на жилье.
Как сообщает издание N12, рынок недвижимости на юге Израиля столкнулся с тревожной тенденцией: доля отмененных сделок в районе Беэр-Шевы достигла 6,5%–7%. Для сравнения, в среднем по стране этот показатель составляет 3,6%–4%, а в Тель-Авиве — всего около 2,3%. Почему именно юг стал эпицентром «отказников»? Ответ кроется в сочетании агрессивных финансовых схем и изменившейся экономической реальности.
Ловушка «20/80» и эффект отложенного платежа
В последние годы застройщики активно продвигали так называемые сделки 20/80 (или 10/90). Схема проста: покупатель вносит небольшую сумму при подписании контракта, а основную часть денег — ближе к моменту получения ключей через 2–3 года.
Для семей с ограниченным капиталом это казалось идеальным выходом: возможность зафиксировать цену квартиры сегодня, а ипотеку брать завтра. Однако эта отсрочка сыграла злую шутку. Когда наступает время передачи квартиры, банк проводит проверку платежеспособности покупателя. Из-за резкого роста процентных ставок (прайм-ставки) ежемесячный платеж по ипотеке сегодня оказывается значительно выше, чем планировалось два года назад. Многие семьи, которые могли позволить себе кредит тогда, сегодня просто не проходят банковский скоринг.
Почему пострадал именно юг?
Хотя цены на квартиры в Беэр-Шеве ниже, чем в центре страны, уровень доходов и накопленного капитала у местных покупателей также скромнее. Соотношение цены недвижимости к доходу семьи здесь остается очень высоким.
Ситуация усугубляется двумя факторами:
- Разрыв в оценке: Банк выдает ипотеку, опираясь на оценку независимого оценщика, а не на цену в контракте. Если за время строительства рыночная стоимость жилья просела или стагнировала, оценщик может оценить квартиру ниже цены покупки. Разницу покупатель обязан покрыть из своего кармана — а именно этих денег у него часто нет.
- Конкуренция с «вторичкой»: На рынке появилось много предложений от частных лиц, а застройщики, пытаясь продать остатки, предлагают новые льготы. Покупатель, подписавший контракт два года назад, вдруг обнаруживает, что аналогичная квартира сегодня стоит дешевле или продается с более выгодными условиями.
Стоит ли разрывать контракт?
Отмена сделки — процедура недешевая. В контрактах часто прописана неустойка в размере 10% от стоимости квартиры. Для объекта стоимостью 1,5 млн шекелей это 150 тысяч шекелей.
Однако на практике застройщики часто идут на уступки. В ходе анализа отмененных сделок на юге выяснилось, что средняя сумма компенсации, которую платили покупатели, составляла около 20 тысяч шекелей. Для многих семей заплатить такой штраф оказывается экономически выгоднее, чем брать неподъемную ипотеку или покупать квартиру, которая за два года обесценилась.
Эксперты предупреждают: нынешняя волна отмен может быть лишь «первой ласточкой». Большая часть сделок, заключенных по схеме 20/80 в 2024–2025 годах, подойдет к моменту финального расчета в 2027–2028 годах. Если процентные ставки останутся высокими, а рынок жилья на юге не покажет роста, количество расторгнутых договоров может вырасти еще сильнее.