Сброс активов ради выживания: почему застройщики и инвесторы продают квартиры в убыток
Высокие процентные ставки и удорожание строительства вынуждают израильских девелоперов продавать жилье инвестиционным фондам с дисконтом, в то время как частные покупатели пикового 2022 года несут миллионные потери при срочной перепродаже.
Крупные застройщики (Almogim, Aura, Mivne) массово продают квартиры оптом инвестиционным фондам REIT со значительным дисконтом, чтобы покрыть дефицит ликвидности и снизить долговую нагрузку.
Частные инвесторы, купившие недвижимость на пике цен в 2021-2022 годах, несут миллионные убытки при попытке выйти из активов из-за резкого падения спроса на вторичном рынке Тель-Авива.
Субсидированные застройщиками «кредиты от подрядчика» лишь временно маскируют снижение цен, в то время как реальная стоимость обслуживания долга по таблице Шпицера вынуждает заемщиков избавляться от жилья.
Рынок недвижимости Израиля переживает жесткое похмелье после затяжного кредитного бума. Период сверхдешевых денег остался в прошлом, оставив застройщиков один на один с раздутыми бюджетами проектов, а частных инвесторов — с неподъемными ежемесячными платежами. Сегодняшняя реальность демонстрирует глубокий тектонический сдвиг: чтобы выжить и сохранить ликвидность, игрокам рынка приходится фиксировать миллионные убытки, продавая активы значительно ниже номинальной стоимости.
Оптовый спасательный круг: почему девелоперы уходят в минус
Замедление темпов продаж и резкое удорожание финансирования вынуждают строительные компании искать альтернативные источники денежных средств. Как сообщает экономическое издание Calcalist, на помощь девелоперам приходят инвестиционные фонды недвижимости (REIT), которые фактически выступают в роли покупателей последней надежды, но требуют за это внушительные скидки.
Ярким примером этой тенденции стала сделка между девелоперской компанией Almogim и фондом REIT Magurit. Almogim, начавшая возведение и маркетинг крупного проекта на 311 квартир в Реховоте еще в 2023 году, к середине 2026 года смогла реализовать на свободном рынке лишь 40% жилого фонда (124 квартиры). Чтобы сбалансировать темпы строительства и продаж, компания была вынуждена продать фонду Magurit пул из 54 квартир за 117 миллионов шекелей.
Эта оптовая сделка обошлась застройщику дорого: средняя цена квартиры составила 2,2 миллиона шекелей, что существенно ниже показателей 2024–2025 годов (2,4–2,5 миллиона шекелей). В результате Almogim ожидает зафиксировать чистый убыток в размере от 6 до 7 миллионов шекелей в своей годовой финансовой отчетности.
Проблема Almogim не уникальна. Рост себестоимости строительства проекта в Реховоте с 647 до 688 миллионов шекелей снизил ожидаемую валовую рентабельность с 13% до 10%. В сочетании с двукратным ростом расходов на финансирование (до 32 миллионов шекелей) это привело к тому, что первое полугодие компания завершила с чистым убытком в 13 миллионов шекелей против прибыли в 4,2 миллиона шекелей годом ранее. Чтобы хоть как-то привлечь частных покупателей, Almogim субсидировала так называемые «кредиты от подрядчика» для 70% покупателей, потратив на выплату банковских процентов за клиентов 7,4 миллиона шекелей.
Аналогичные оптовые сделки для спасения ликвидности проводят и другие гиганты рынка. Так, компания Mivne Real Estate продала фонду Magurit 47 квартир в престижном тель-авивском проекте «Ха-Солелим» за 191 миллион шекелей на фоне падения розничных продаж. В Хадере застройщик Aura продал фонду Rent It 52 квартиры, чтобы закрыть зависшие остатки в заселяемом проекте.
Частные трагедии Тель-Авива: иллюзия вечного роста лопнула
Параллельно с кризисом у застройщиков, тяжелые времена наступили и для частных инвесторов, поверивших в бесконечный рост цен в период пандемии. Информационный портал ICE опубликовал анализ недавних сделок на вторичном рынке Тель-Авива, который наглядно иллюстрирует масштабы переоценки активов.
Наиболее показательна сделка на улице Дизенгоф. В сентябре 2022 года, когда Банк Израиля уже начал цикл повышения учетной ставки, покупатели приобрели 3-комнатную квартиру площадью 74 кв. м на первом этаже за рекордные 4,94 миллиона шекелей. Спустя неполные четыре года, столкнувшись с реальностью высоких ставок, владельцы были вынуждены спешно избавиться от актива. В конце июня 2026 года квартира была продана всего за 3,8 миллиона шекелей. Номинальный убыток составил более миллиона шекелей, а с учетом сопутствующих расходов (налоги, адвокаты, маклеры) инвесторы понесли колоссальные потери реального капитала.
В то же время те, кто приобретал недвижимость в долгосрочной перспективе, остаются в плюсе. Квартира на улице Эммануэль ха-Роми, купленная в 2007 году за 996 тысяч шекелей, недавно была продана за 3,07 миллиона шекелей (рост на 208%). Однако для тех, кто заходил на рынок в конце 2020 года (например, покупка на улице Клонимус за 2,816 миллиона и продажа за 3,5 миллиона шекелей), доходность составила около 5% годовых, что едва покрывает инфляцию и уступает доходности безрисковых банковских депозитов.
Что это значит для граждан и рынка?
Происходящее указывает на глубокую коррекцию структуры израильского рынка недвижимости. Рост процентных ставок кардинально изменил ежемесячные платежи по ипотеке, рассчитываемые по классической таблице Шпицера (Луах Шпицер). На начальном этапе таких выплат львиная доля денег уходит на погашение резко выросших процентов, а не самого тела долга, что делает обслуживание кредитов непосильным для многих семей, купивших жилье на пике цен.
Для обычных граждан это означает две вещи. Во-первых, эпоха легких денег и гарантированной прибыли от спекуляций с недвижимостью («купи на стадии котлована и перепродай перед сдачей») временно закрыта. Во-вторых, официальная статистика цен на жилье от ЦСБ может не в полной мере отражать реальный спад: застройщики маскируют снижение цен дорогостоящими подарками и субсидированием ипотечных ставок для покупателей. Однако реальные рыночные сделки — как оптовые продажи девелоперов фондам REIT, так и вынужденные продажи частников в Тель-Авиве — показывают, что реальная стоимость квадратного метра в Израиле начала движение вниз.