Ипотечный бум на 11 миллиардов: почему израильтяне соглашаются на опасные баллонные кредиты
Объем новых ипотек в Израиле вплотную приблизился к историческому пику, а скрытый сегмент отложенных «баллонных» кредитов превысил 29 миллиардов шекелей, перенося финансовые риски заемщиков на ближайшие годы.
Объем «баллонных» кредитов с отложенным платежом вырос на 20% за год, достигнув 29,2 млрд шекелей, что указывает на массовое использование заемщиками временных финансовых отсрочек.
Средний размер ипотеки в Израиле вплотную приблизился к историческому максимуму и составил 1,117 млн шекелей на фоне роста средней стоимости квартир до 2,435 млн шекелей.
Покупатели, воспользовавшиеся акциями застройщиков «80/20», через 2-3 года столкнутся с необходимостью единовременного погашения или рефинансирования крупных сумм, что в условиях высоких ставок грозит волной дефолтов.
В июле 2026 года израильский рынок недвижимости продемонстрировал парадоксальную динамику. Несмотря на затяжное охлаждение сектора и высокие процентные ставки, объемы жилищного кредитования взлетели до годового максимума, вплотную приблизившись к историческим рекордам. Главным драйвером этого роста стали не классические долгосрочные займы, а специфические финансовые инструменты — «баллонные» кредиты (кредиты типа «булет»), которые позволяют покупателям временно заморозить выплаты, откладывая долговое бремя на будущее.
«Баллонная» угроза: 29 миллиардов шекелей на паузе
По данным экономического издания Calcalist, портфель «баллонных» ипотечных кредитов в Израиле за последний год увеличился на внушительные 20%. К июлю 2026 года общий объем таких обязательств достиг астрономической суммы в 29,2 миллиарда шекелей (для сравнения: в июне он составлял 28,74 млрд, а в апреле — 28 млрд шекелей).
В отличие от стандартной ипотеки, где заемщик ежемесячно выплачивает и тело долга, и проценты по классической схеме выплат Шпицера (луах Шпицер), «баллонный» кредит устроен иначе. Заемщик берет, к примеру, один миллион шекелей на два года и в течение этого срока выплачивает только проценты (а при «полном баллоне» — вообще ничего), обязуясь вернуть всю сумму основного долга единым платежом в конце срока.
Популярность этого инструмента взлетела на фоне агрессивных маркетинговых акций застройщиков по схеме «80/20» (когда покупатель вносит 20% стоимости квартиры при подписании договора, а остальные 80% — при сдаче объекта). Подрядчики фактически субсидировали такие сделки, беря на себя выплату процентов по «баллонному» кредиту на период строительства.
Однако за этим удобством скрывается серьезный системный риск. Заемщики соглашаются на подобные сделки в надежде, что через два-три года они смогут рефинансировать долг в обычную ипотеку, продать имеющийся актив или дождаться снижения ключевой ставки. Если же к моменту погашения цены на недвижимость упадут, финансовое положение покупателя ухудшится или банк откажет в выдаче нового кредита, заемщик окажется перед необходимостью срочно выплатить миллионный долг, что неизбежно приведет к дефолту.
Цены растут, долги увеличиваются
Параллельно с ростом популярности отложенных платежей увеличивается и средний размер стандартного ипотечного займа. Как сообщает издание Globes, в июле 2026 года средний размер ипотеки в Израиле достиг 1,117 миллиона шекелей, что лишь незначительно уступает историческому рекорду, зафиксированному в марте этого года (1,129 млн шекелей).
Общий объем выданных за месяц кредитов составил 11,56 миллиарда шекелей — это самый высокий показатель с конца 2024 года. Эксперты связывают этот феномен с непрекращающимся ростом цен на жилье. Согласно свежим данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), во втором квартале 2026 года средняя стоимость квартиры в Израиле поднялась до 2,435 миллиона шекелей, увеличившись на 3,7% по сравнению с предыдущим кварталом и на 7,9% в годовом исчислении.
Рынок продолжает подпитываться за счет дорогого сегмента. Около 1,67 миллиарда шекелей (14,5% от общего объема июльских ипотек) пришлось на объекты стоимостью свыше 5 миллионов шекелей. Почти 43% всех новых кредитов были оформлены на покупку недвижимости ценой более 3 миллионов шекелей.
Закулисье банковской маржи: как финансируются наши долги
Пока заемщики ищут способы отложить платежи, израильские банки ведут жесткую борьбу за маржинальность, по-разному оценивая риски клиентов. Публикация данных Банка Израиля проливает свет на внутреннюю кухню ценообразования ипотечных программ в крупнейших финансовых институтах страны.
Самую высокую среднюю процентную ставку (IRR) среди «большой четверки» продемонстрировал банк «Мизрахи-Тфахот» — 5,08%. Далее следуют «Апоалим» (4,94%) и «Леуми» (4,91%), в то время как самую низкую среднюю ставку предложил банк «Дисконт» (4,81%).
Специалисты поясняют, что высокая ставка «Мизрахи-Тфахот» не указывает на его невыгодность. Будучи лидером рынка ипотечного кредитования, этот банк традиционно берется за наиболее сложные и рискованные сделки с высоким коэффициентом кредитного плеча, закладывая эти риски в стоимость кредита. Менее крупные игроки, напротив, вынуждены демпинговать, используя определенные программы как дешевый «продукт проникновения» для привлечения клиентов.
Доходность банков напрямую зависит от структуры ипотечного портфеля:
- Программа «Прайм»: базируется на учетной ставке Банка Израиля. Банки зарабатывают здесь на чистой процентной марже — разнице между ставкой по кредиту и практически нулевым процентом, который они платят гражданам по текущим счетам и депозитам до востребования.
- Фиксированная непривязанная ставка (КЛЦ): рассчитывается на основе доходности государственных облигаций плюс стоимость хеджирования рисков и собственная маржа банка.
- Программы, привязанные к индексу потребительских цен: предлагают более низкую стартовую ставку, однако тело кредита постоянно индексируется вслед за инфляцией, гарантируя банку стабильную реальную доходность и защиту от обесценивания денег.
Текущая ситуация на рынке жилья Израиля напоминает сжатую пружину. Иллюзия доступности квартир, созданная субсидированными программами от застройщиков, маскирует реальный рост долговой нагрузки граждан. Когда период отсрочки по «баллонным» кредитам истечет, тысячам израильских семей придется столкнуться с суровой реальностью выплат по полной стоимости, что станет серьезным экзаменом для всей финансовой системы страны.