Корпоративный сдвиг против земельного альянса: почему рухнула мега-сделка YBOX во Флорентине
Конфликт вокруг проекта на 200 квартир в Тель-Авиве перерос в юридическую войну с требованием 30 млн шекелей компенсации, угрожая интересам банка-кредитора и планам застройщика.
Смена корпоративного контроля у девелоперов становится триггером для расторжения соглашений о комбинации со стороны землевладельцев, ищущих повод для пересмотра условий.
Проект во Флорентине на 200 квартир стоимостью 300 млн шекелей заморожен; собственники земли требуют неустойку в размере 30 млн шекелей.
Под угрозой оказались залоги Первого Международного банка, включая ипотеку на 18 млн шекелей, выданную под права застройщика на чужую землю.
В престижном тель-авивском районе Флорентин разворачивается один из самых громких юридических и корпоративных конфликтов на рынке недвижимости Израиля. Собственники земельного участка в комплексе «Гвулот» в одностороннем порядке объявили о расторжении масштабного соглашения о комбинации с девелоперской компанией YBOX (Вай Букс). Как сообщает информационный портал ice, владельцы земли требуют немедленного аннулирования контракта и выплаты неустойки в размере не менее 30 миллионов шекелей, обвиняя застройщика в существенных нарушениях обязательств. Этот шаг знаменует собой радикальный разворот в стратегии землевладельцев, которые еще в августе требовали через суд принудительного исполнения сделки.
Анатомия мега-сделки во Флорентине
Согласно детальному анализу профильного издания NadlanCenter, соглашение о комбинации было подписано в августе 2023 года. Речь идет об участках 173 и 39 в кадастровом квартале (гуш) 7083, зарегистрированных на имя братьев Свирски. Проект, разработанный известным архитектурным бюро Гиди Бар Ориана, предусматривал возведение жилого и коммерческого комплекса на 200 квартир (общей площадью около 15 500 кв. м) и порядка 1 030 кв. м торговых площадей.
На момент подписания договора стоимость строительства оценивалась в 300 миллионов шекелей, а прогнозируемая выручка YBOX должна была составить около 411 миллионов шекелей. По условиям сделки, застройщик приобретал права на землю в обмен на передачу собственникам 54% от будущих доходов проекта (и 50% от любых дополнительных прав на застройку, если они будут утверждены). Изначально предполагалось, что разрешение на строительство будет получено в течение года, однако реальность оказалась гораздо сложнее.
От принуждения к разрыву: почему изменилась стратегия истцов
Конфликт между сторонами зрел давно. В августе 2026 года собственники земли обратились в Окружной суд Тель-Авива с иском, требуя обязать YBOX выполнить условия договора, выплатить срочные авансы (общий объем которых должен был составить 140 миллионов шекелей) и ускорить подписание соглашения о банковском сопровождении.
Однако спустя всего два месяца ситуация изменилась кардинально. Как отмечает ice, истцы отозвали свое первоначальное требование об исполнении договора и заявили о его полном аннулировании. Главным триггером для столь жесткого решения стала сделка по продаже контроля над YBOX. В сентябре 2026 года компания «Гефен Макурим ве-Итнадшут» под управлением Цахи Абу объявила о приобретении примерно половины контрольного пакета акций девелопера (среди акционеров которого также числится миллиардер Ицхак Тшува) за 76 миллионов шекелей. Землевладельцы утверждают, что эта сделка была проведена без их согласия, что является нарушением доверительного характера соглашения о комбинации. К этому добавились претензии по поводу задержек с получением разрешений и финансированием.
Банковский узел и риски для кредиторов
Разрыв соглашения ставит под удар не только планы застройщика, но и интересы крупных финансовых институтов. По данным NadlanCenter, под этот проект уже были оформлены значительные обязательства перед Первым Международным банком (FIBI). В ноябре 2023 года банк зарегистрировал первоочередной залог без ограничения суммы на все права дочерней компании YBOX («YBOX ха-Хараш ве-ха-Оман») по соглашению о распределении доходов, включая права на застройку и компенсации в случае расторжения договора.
Более того, в июле 2024 года банк выдал ипотечный кредит первой степени под залог части прав на землю на сумму 18 миллионов шекелей, где заемщиком выступает структура YBOX. В случае юридического аннулирования сделки банку придется вступать в сложную процедуру урегулирования долгов, поскольку сам предмет залога — права застройщика на чужую землю — фактически испаряется.
Сама компания YBOX в своем отчете для Тель-Авивской фондовой биржи заявила, что изучает претензии, но считает вероятность расторжения договора и удержания 30 миллионов шекелей крайне низкой. Тем не менее, руководство признало, что на данном этапе невозможно точно оценить влияние этого спора на финансовую отчетность группы.
Этот прецедент наглядно демонстрирует, как уязвимы долгосрочные строительные проекты в Израиле перед лицом корпоративных изменений. Смена собственников девелоперских компаний, которая часто происходит в процессе рыночной консолидации, может стать юридической лазейкой для землевладельцев, желающих пересмотреть условия сделок в условиях изменившейся макроэкономической реальности.