Трансформация торговых зон: ашдодский «Стар Центр» уступает место жилому мегакварталу на 1800 квартир

Новая эра израильского девелопмента: уплотнение вместо расширения

Израильский рынок недвижимости переживает тектонический сдвиг в подходах к городскому планированию. Эпоха однофункциональных торговых центров с гигантскими наземными парковками уходит в прошлое, уступая место концепции mixed-use — многофункциональным кварталам, где жилье, коммерция, офисы и общественные пространства интегрированы в единую экосистему. Ярким подтверждением этого тренда стало решение Южной окружной комиссии по планированию и строительству, которая утвердила к депозиту масштабный проект редевелопмента знаменитого торгового комплекса «Стар Центр» (Star Center) в Ашдоде.

Как сообщает популярное экономическое издание calcalist, проект, инициированный инвестиционной компанией «Ари Недвижимость» (Ari Real Estate) под контролем бизнесмена Цахи Абу (владеет 52,8% акций), превратит один из крупнейших коммерческих узлов города в оживленный жилой район. Это решение отражает стремление регуляторов максимально эффективно использовать дефицитные земельные ресурсы внутри городских черт, не расширяя их границы за счет открытых природных зон.

Архитектурный масштаб и социальная инфраструктура нового квартала

Проект редевелопмента охватывает внушительную территорию в 107 дунамов. Согласно деталям плана, опубликованным информационным порталом NadlanCenter, на этом участке будет возведено 1 400 классических жилых квартир, а также порядка 400–450 единиц так называемого «специального жилья», предназначенного под долгосрочную аренду, студенческие общежития или дома престарелых.

Особый акцент проектировщики сделали на доступности жилья для молодых семей и одиноких специалистов: около 600 квартир в новом квартале будут компактными — площадью всего 55 кв. м. Архитектурная концепция, разработанная бюро под руководством Эфраима Коэна, предусматривает комбинированную застройку. Вдоль ключевых транспортных артерий города — бульвара Бен-Гурион и улицы Вейцман — вырастут современные высотные башни высотой от 25 до 30 этажей. Во внутренних зонах квартала расположатся более соразмерные человеку здания высотой от 7 до 9 этажей.

Помимо жилой застройки, проект решает важную градостроительную задачу — соединение старого жилого района «Рова Бет» с обновляющимся микрорайоном «Кирьят-Эйтаним». Для обеспечения жизнедеятельности нового анклава предусмотрено выделение 5 000 кв. м под общественные здания непосредственно внутри комплекса, еще 17 000 кв. м — для нужд района «Кирьят-Эйтаним» (включая строительство новой начальной школы), а также создание зеленых парковых зон общего пользования площадью 11 дунамов.

Экономика проекта: миллиардный актив и стратегия поэтапного перехода

Для компании «Ари Недвижимость» комплекс «Стар Центр» является ключевым генератором денежного потока. По данным аналитического ресурса Funder, этот объект оценивается в балансовых отчетах компании по справедливой стоимости около 1,27–1,3 млрд шекелей. На конец прошлого года заполняемость торговых площадей составляла внушительные 97%, а чистый операционный доход (NOI) достиг 57 млн шекелей. Согласно прогнозам аналитиков на текущий 2026 год, репрезентативный NOI комплекса должен вырасти до 73 млн шекелей.

Главная экономическая сложность редевелопмента действующих коммерческих зон заключается в риске потери текущих арендных доходов во время стройки. Чтобы нивелировать этот фактор, девелопер применил стратегию постепенного, поэтапного освоения территории. Существующий торговый центр продолжит функционировать в полном объеме на начальных стадиях строительства жилых корпусов. Новые коммерческие площади (утверждено около 69 000 кв. м под торговлю и 66 000 кв. м под офисы и занятость) будут вводиться в эксплуатацию постепенно, преимущественно в западной части комплекса.

Рынок уже отреагировал на амбициозные планы застройщика: капитализация «Ари Недвижимость» на Тель-Авивской фондовой бирже достигла 2,3 млрд шекелей, показав впечатляющий рост стоимости акций примерно на 68% за последние 12 месяцев. Сам Цахи Абу подчеркивает, что утверждение проекта не только кардинально увеличит капитализацию компании в долгосрочной перспективе, но и создаст мощный экономический якорь для всего Ашдода, превратив некогда чисто торговую окраину в современный центр притяжения деловой и социальной активности.