Ипотечный парадокс Израиля: снижение ставок оживляет внутренний спрос на фоне краха зарубежных активов
Пока снижение ставки Банка Израиля до 3,25% облегчает выплаты по машкантам, израильские инвесторы теряют миллионы на рынках США и Великобритании, а покупка жилья в стране требует 164 средних зарплат.
Снижение ставки Банка Израиля до 3,25% оживляет спрос на местном рынке и снижает риски дефолтов по машкантам, однако доступность жилья остается критически низкой.
Для покупки средней квартиры в Израиле стоимостью 2,3 млн шекелей требуется 164 средних оклада, а в Тель-Авиве этот показатель превышает 300 зарплат.
Израильские инвесторы несут тяжелые потери на рынках США и Великобритании из-за удорожания рефинансирования, в то время как внутри страны владельцы жилья недострахованы почти на 40% из-за роста стоимости строительства.
В октябре 2026 года израильский рынок недвижимости демонстрирует уникальный парадокс. С одной стороны, постепенное снижение учетной ставки Банком Израиля до 3,25% начинает оживлять внутренний спрос и снижать риски дефолтов по машкантам. С другой стороны, доступность жилья для рядовых граждан остается на исторически низком уровне, а попытки израильтян диверсифицировать портфели за счет зарубежных активов оборачиваются многомиллионными потерями.
Зарубежная ловушка: крах израильского капитала в США и Великобритании
Эпоха дешевых денег подошла к концу, превратив некогда привлекательные инвестиции в зарубежную недвижимость в ловушку для частных инвесторов. Как сообщает Calcalist, крупнейшие израильские инвестиционные компании, такие как SDB, Electra Real Estate (Electra Nadlan), Relico и Volore, столкнулись с жестким давлением из-за скачка ставок ФРС и Банка Англии. Проекты SDB в Великобритании (включая торговые центры The Spires и Treaty Centre) перешли под внешнее управление или процедуру взыскания, а потери инвесторов исчисляются десятками миллионов фунтов.
Параллельно, согласно публикациям NadlanCenter, на рынке происходят вынужденные поглощения: группа Амоса Лузона приобрела контроль над американской Kohan Properties (портфель из 35 коммерческих объектов стоимостью 736 млн долларов) всего за 19,5 млн шекелей на фоне острого кризиса ликвидности и скандала с выводом средств бывшим владельцем. На этом фоне, как указывает Bizportal, сама Electra Real Estate вынуждена экстренно привлекать 200 млн шекелей через выпуск прав, чтобы закрыть кассовые разрывы, при этом ее акции рухнули на 70% за последний год.
Внутренний парадокс: миф о непроданных квартирах и реальность аренды
Внутри Израиля ситуация выглядит стабильнее, но скрывает глубокие структурные проблемы. По данным информационного ресурса ice, статистика о 85 000 «непроданных квартир» во многом является оптической иллюзией. Эксперты подчеркивают, что реальный запас готового к заселению жилья составляет всего около 9 400 квартир, тогда как остальная часть — это объекты на ранних стадиях строительства, сроки которого из-за дефицита рабочей силы выросли в среднем до 32,3 месяца.
В то же время в аналитическом обзоре Funder отмечается опасный разрыв между ценами покупки и аренды. Пока номинальные цены на покупку квартир в ряде регионов стабилизируются, стоимость аренды продолжает расти: индекс арендной платы увеличился на 3,9% в годовом исчислении, а для новых договоров — на 4,7%. Граждане, не способные купить жилье, вынуждены переплачивать за аренду, что подрывает их способность накапливать первоначальный взнос.
Доступность жилья и ипотечное облегчение
По оценке газеты TheMarker, мечта о собственной квартире стремительно отдаляется от молодых семей. Сегодня для покупки среднего жилья стоимостью 2,3 млн шекелей требуется рекордные 164 средние зарплаты (при среднем доходе в 14 605 шекелей). В Тель-Авиве этот показатель превышает 300 зарплат, тогда как в Беэр-Шеве необходимо собрать 96 зарплат.
Тем не менее, снижение ключевой ставки Банка Израиля до 3,25% принесло долгожданное облегчение заемщикам. Как указывает ice, средний размер ежемесячного платежа по машканте снизился на 4,8% за год (до 10 864 шекелей). Для семьи, берущей кредит в 1,8 млн шекелей, экономия только по компоненту Прайм составляет около 600 шекелей в месяц. При расчете выплат используется стандартная таблица Шпицера, помогающая оптимизировать структуру платежей. Однако для одобрения такого кредита банк по-прежнему требует чистый доход семьи не менее 26-30 тысяч шекелей, что отсекает значительную часть населения от рынка.
Налоги, страхование и крупные инфраструктурные проекты
Регуляторное и судебное давление также вносит коррективы в работу застройщиков. Как сообщает портал ynet, Окружной суд в Лоде отказал застройщикам в продлении льготного периода по налогу на прирост капитала (мас шевах) в Раанане, подтвердив, что форс-мажорные обстоятельства не дают права нарушать 42-месячный лимит на завершение строительства. В то же время, по данным NadlanCenter, компания Y.H. Demri одержала крупную победу над мэрией Нетании, добившись снижения налога на улучшение (итель ашбаха) на 70-80 млн шекелей благодаря исключению площадей бомбоубежищ (МАМАД) из расчетов.
Дополнительные риски для собственников выявил анализ издания Maariv: из-за резкого удорожания строительных материалов и рабочей силы реальная стоимость восстановления жилья выросла до 10-12 тысяч шекелей за кв. метр. При этом большинство страховых полисов автоматически продлеваются по старым оценкам (6-7 тысяч шекелей), из-за чего израильтяне оказались недострахованы примерно на 40% от реальной стоимости восстановления в случае ЧП.
На фоне этих вызовов крупные игроки продолжают инвестировать в долгосрочные проекты. NadlanCenter сообщает о начале строительства первого за 60 лет нового отеля в Кейсарии компанией Amram Avraham, а также о победе BST в тендере на строительство мега-комплекса Vertical City в Рамат-Гане стоимостью 1,12 млрд шекелей. В то же время на макроэкономическом уровне, как сообщает издание Globes, фонд Generation Capital пытается завершить сделку по покупке Shikun & Binui Energy за 4,5 млрд шекелей, сталкиваясь с жестким противодействием антимонопольных органов, опасающихся чрезмерной концентрации на энергетическом рынке.