Жесткий фильтр Тель-Авива вынуждает качественных девелоперов Манхэттена возвращаться к американским банкам
Девелопер Aya New York досрочно выкупает израильские облигации на 292 млн шекелей за счет кредита американского банка, устав от предвзятого отношения инвесторов к структурам BVI.
Aya New York досрочно погасит израильские облигации на 292 млн шекелей за счет рефинансирования от ведущего американского банка на сумму 104 млн долларов.
Качественные американские девелоперы уходят с израильского долгового рынка из-за предвзятого отношения инвесторов к компаниям с регистрацией в BVI.
Долг перед израильскими инвесторами будет полностью выплачен по номиналу (100 агорот) в течение 45 дней после одобрения собранием держателей облигаций.
Решение нью-йоркской инвестиционной компании Aya New York досрочно свернуть свою программу публичного долга в Израиле и полностью рефинансировать обязательства за счет американского капитала знаменует собой важный сдвиг в отношениях между иностранными девелоперами и тель-авивской биржей. Как сообщает израильское финансовое издание Funder, компания подписала меморандум о взаимопонимании с одним из крупнейших банковских консорциумов США о предоставлении финансирования в размере 104 миллионов долларов. Эти средства будут направлены на полное досрочное погашение израильских облигаций серии А на сумму около 292 миллионов шекелей.
Согласно анализу информационного портала ice, шаг по выводу долга из Израиля на два с половиной года раньше запланированного срока был инициирован самим девелопером. Процесс реструктуризации и привлечения американского капитала возглавил международный гигант в сфере коммерческой недвижимости JLL. Данный прецедент наглядно демонстрирует, что качественные американские игроки предпочитают возвращаться к традиционному банковскому финансированию в США, жертвуя присутствием на израильском фондовом рынке ради снижения регуляторного давления.
Экономика замещения: доллары против шекелей
С финансовой точки зрения сделка выглядит чрезвычайно прагматично. При текущем курсе доллара около 3,08 шекеля за доллар, объем нового финансирования в 104 миллиона долларов эквивалентен примерно 320 миллионам шекелей. Этого объема с избытком достаточно для покрытия тела долга израильских облигаций (292 миллиона шекелей) и всех накопленных процентов до момента фактического погашения.
Выплата израильским держателям облигаций будет произведена по номинальной стоимости (100 агорот за шекель долга) в течение 45 дней с момента одобрения сделки общим собранием кредиторов. Условия соглашения также предусматривают возможность продления этого срока еще на 30 дней при предоставлении письменного подтверждения от американского финансирующего института.
Синдром BVI как барьер для роста
Главным катализатором ухода Aya New York с израильского рынка капитала стал затяжной скептицизм местных инвесторов по отношению к компаниям, зарегистрированным на Британских Виргинских островах (BVI). В последние годы израильский рынок пережил ряд дефолтов иностранных застройщиков, использовавших структуры BVI, что сформировало устойчивый негативный сентимент ко всем эмитентам из этой юрисдикции без разбора.
Руководство Aya New York пришло к выводу, что необходимость постоянно преодолевать это предубеждение и нести высокие издержки на поддержание публичного статуса в Израиле неоправданно замедляет развитие бизнеса. Владелец контрольного пакета акций компании Амир Шарики подчеркнул, что хотя компания высоко ценит доверие израильских инвесторов, на данном этапе стратегически правильнее опираться на институциональный капитал в США, где качество активов оценивается без привязки к «географическим дисконтам».
Фокус на премиальном сегменте Манхэттена
Освободившиеся от израильского долгового бремени ресурсы Aya New York намерена полностью направить на масштабирование своей основной деятельности в Нью-Йорке. Стратегия компании построена на выкупе высококлассных объектов недвижимости из конкурсной массы (distressed assets) с их последующей быстрой модернизацией и капитализацией.
На сегодняшний день в портфель компании входят пять доходных объектов в престижных локациях Манхэттена:
- Riverside (Upper West Side): два жилых здания на 82 квартиры, прошедших глубокую реновацию.
- Renoir House (East 63rd St): многоквартирный жилой комплекс (Multifamily) на 151 квартиру с измененной планировкой и повышенной арендной стоимостью.
- Lady D (Midtown): 48-этажный премиальный комплекс, включающий отель на 166 номеров и около 9 000 кв. метров коммерческих площадей.
Способность компании оперативно проводить аудит и закрывать сделки позволяет ей приобретать недвижимость значительно ниже рыночной стоимости, что и обеспечило высокий интерес к ее портфелю со стороны крупнейших американских банков.