Квартиры в центре Иерусалима обесценились вдвое: кризис прав на землю
Неопределенность с арендой участков в престижных районах столицы привела к заморозке ипотечного кредитования и обвалу цен на недвижимость.
Кризис прав собственности на землю в престижных районах Иерусалима парализовал рынок жилья из-за страха перед истечением сроков аренды в 2050-х годах.
Стоимость квартир в пострадавших районах упала вдвое: сделки проходят по 35 тыс. шекелей за кв. м вместо рыночных 70 тыс. шекелей.
Банки перестали выдавать ипотеку на такие объекты, что делает продажу или покупку жилья в этих районах практически невозможной без участия посредников.
Жители престижных районов Иерусалима — Тальбии, Рехавии и Ницана — оказались в ловушке правовой неопределенности, которая буквально уничтожает стоимость их собственности. Как сообщает издание Calcalist, конфликт вокруг прав на земельные участки привел к тому, что цены на квартиры в этих районах упали примерно на 50%, а банки фактически прекратили выдачу ипотечных кредитов покупателям жилья в этих локациях.
«Бумажные богачи» и реальные проблемы
Адвокат Дорон Шмуэли, возглавляющий Форум арендаторов земли Иерусалима, в своем обращении к руководству Еврейского национального фонда (Керен Каемет ле-Исраэль, ККЛ) описал ситуацию как критическую. По его словам, владельцы квартир стали «бумажными бедняками»: формально они владеют дорогой недвижимостью в сердце столицы, но на практике не могут ни продать её по рыночной цене, ни передать по наследству без огромных юридических рисков.
Проблема уходит корнями в статус земель, которые ранее арендовались у Греческой православной патриархии. В 2023 году права собственности на эти участки (около 500 дунамов) приобрела компания Extell, подконтрольная американскому магнату недвижимости Гэри Барнетту. Срок текущей аренды истекает в период между 2050 и 2052 годами, и именно эта «дата Х» пугает рынок.
Почему рынок замер?
Основная причина паралича — отказ банков кредитовать сделки. Банкиры опасаются, что по истечении срока аренды права на землю могут быть пересмотрены или потребуют огромных выплат, что делает квартиру как залог крайне рискованным активом.
Последствия уже видны на реальных сделках. Шмуэли приводит показательный пример: квартира на улице Эхад ха-Ам в Тальбии была продана по цене 35 тысяч шекелей за кв. м, тогда как аналогичные объекты в этом же районе, не обремененные «земельным вопросом», уходят по 70 тысяч шекелей за кв. м.
Что дальше?
Форум арендаторов настаивает на вмешательстве ККЛ. По мнению Шмуэли, фонд должен выступить посредником в переговорах с новыми владельцами земли, чтобы позволить жильцам либо выкупить участки под своими домами, либо гарантированно продлить договоры аренды. Без участия государства и ККЛ существует реальная угроза того, что социальный и экономический кризис в этих районах только усугубится, а обновление жилого фонда (проекты ТАМА 38 и реновация) останется замороженным на неопределенный срок.