Нулевой первый взнос оборачивается крахом: почему израильтяне массово разрывают договоры на покупку квартир
Акции застройщиков «купи сейчас, плати потом» спровоцировали 41-процентный скачок расторжений сделок, оставив покупателей перед угрозой огромных штрафов и налоговых претензий.
Акции застройщиков с нулевым первоначальным взносом привели к росту числа аннулированных сделок на 41% из-за неспособности покупателей получить ипотеку под высокие проценты.
Каждый третий покупатель на юге страны, расторгнувший договор, не заплатил застройщику ни одного шекеля до момента отмены, а средний штраф при расторжении «по доброй воле» составил 20 тысяч шекелей.
Помимо штрафов, достигающих 500 тысяч шекелей в Тель-Авиве, покупатели рискуют получить требования от Налогового управления по уплате налога на покупку (мас рехиша) по расторгнутым договорам.
Агрессивные маркетинговые кампании израильских застройщиков, запущенные в 2023–2024 годах под лозунгами сверхльготного финансирования (таких как схемы «10/90» или «20/80»), начали приносить свои горькие плоды. Покупатели, соблазнившиеся возможностью приобрести жилье «на бумаге» практически без первоначального взноса, массово отказываются от сделок, осознав неспособность потянуть ипотеку в условиях высоких процентных ставок.
Согласно свежему аналитическому отчету Министерства финансов Израиля, подготовленному заместителем главного экономиста ведомства Галит Бен Наим, в стране зафиксирован беспрецедентный всплеск аннулирования договоров купли-продажи. Если в январе текущего года под мониторинг Минфина попали 1 294 отмены сделок, оформленных в период с 2023 по 2025 год, то к августу эта цифра подскочила на 41%, достигнув 1 821 расторгнутого договора. Как отмечают издания Globes и Ice, главным драйвером этого негативного тренда стали именно льготные финансовые программы подрядчиков.
Иллюзия бесплатной покупки
Детальный анализ статистики показывает пугающую картину финансового нигилизма. В южном регионе страны (включая Беэр-Шеву и прилегающие районы), который стал лидером по количеству аннулированных соглашений (475 сделок), две трети расторжений произошли по прямой причине «финансовых трудностей». Покупатели аргументировали отказ стандартными формулировками: «не была одобрена ипотека» или «нет возможности профинансировать сделку».
Самым шокирующим открытием Минфина стало то, что в трети случаев на юге покупатели не заплатили ни одного шекеля до момента расторжения договора. Застройщики фактически позволяли клиентам подписывать обязывающие документы «под честное слово», рассчитывая, что оставшаяся сумма будет выплачена при сдаче объекта. Если прибавить к этой группе тех, кто внес лишь символические несколько десятков тысяч шекелей, то окажется, что половина всех расторгнутых сделок изначально не имела под собой реального финансового фундамента.
От периферии до элитного центра
Проблема давно вышла за пределы южной периферии. В престижных районах Тель-Авива и Иерусалима фиксируется аналогичная динамика. Галит Бен Наим приводит в пример элитную сделку в Тель-Авиве, подписанную в конце 2024 года и расторгнутую в 2025 году из-за финансовых проблем покупателя. Как и в случае с дешевым жильем на периферии, приобретатель дорогой недвижимости не внес на счета застройщика ни копейки до момента отмены.
Эксперты указывают на скрытый мотив строительных компаний: подобные «виртуальные» сделки позволяли им демонстрировать банкам-кредиторам высокие темпы продаж для продления проектного финансирования, даже когда реальный платежеспособный спрос иссяк.
Цена выхода: скрытые ловушки для кошелька
Стандартные контракты на покупку жилья в Израиле предусматривают жесткие штрафные санкции за односторонний отказ — как правило, в размере 10% от стоимости объекта. В случае с дорогой недвижимостью речь идет о сотнях тысяч шекелей.
Однако статистика Минфина выявила неожиданный парадокс: во многих случаях застройщики шли навстречу несостоявшимся покупателям «из соображений доброй воли» (Лпним Мишурат Хадин), полностью или частично отказываясь от компенсации. На юге средний размер фактически выплаченного штрафа составил всего около 20 тысяч шекелей.
Тем не менее, рассчитывать на мягкость девелоперов не стоит. В ряде случаев покупателей обязали выплатить неустойку в размере 200 тысяч шекелей, а в Тель-Авиве штраф за расторжение договора на элитную квартиру достиг полумиллиона шекелей.
Кроме того, Минфин предупреждает о главной юридической ловушке: Налоговое управление Израиля (Решут ха-Мисим) имеет полное право потребовать от покупателя уплаты налога на покупку (Мас Рехиша) на основании изначально подписанного договора, даже если сделка впоследствии была аннулирована. В результате погоня за легкими квартирными метрами без первоначального взноса оборачивается для израильских семей реальными долгами перед государством и застройщиками.