Бегство от цен: почему израильтяне выбирают маленькие съемные квартиры на фоне дорожающей ипотеки
Рост цен на покупку жилья и рекордные объемы ипотеки выталкивают граждан на рынок аренды, где спрос смещается в сторону малогабаритных квартир.
Цены на покупку квартир в Израиле вернулись к росту, увеличившись на 0,9% за квартал, при этом средняя стоимость жилья превысила 2,4 млн шекелей на фоне дефицита квартир с защищенными комнатами (МАМАД).
Рынок аренды демонстрирует децентрализацию: спрос смещается с дорогого Тель-Авива в сторону более доступных трехкомнатных квартир в пригородах, что вызвало скачок цен на аренду малогабаритного жилья до 17%.
Объем взятых ипотечных кредитов вырос на 24% за год, достигнув 11,05 млрд шекелей, что увеличивает долгосрочную долговую нагрузку на домохозяйства по таблице Шпицера.
Израильский рынок недвижимости в середине 2026 года демонстрирует явные признаки перегрева. После временного затишья цены на покупку квартир вновь поползли вверх, подталкиваемые ожиданиями снижения учетной ставки и дефицитом безопасного жилья. В то же время на рынке аренды разворачивается структурный сдвиг: из-за снижения покупательской способности арендаторы массово отказываются от дорогого жилья в пользу более скромных трехкомнатных квартир, уезжая из делового центра страны.
Возврат к росту цен и ипотечный бум
Согласно свежим данным Центрального статистического бюро (ЦСБ) Израиля, средняя стоимость квартиры в стране превысила отметку в 2,4 миллиона шекелей. Как сообщает портал Ice со ссылкой на масштабное исследование известного оценщика недвижимости Охада Дануса, во втором квартале 2026 года номинальные цены на жилье выросли на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом.
Анализ Дануса, охвативший 2842 сделки с четырехкомнатными квартирами в 17 ключевых городах страны, показал, что рынок стремительно оживает. Количество сделок во втором квартале подскочило на 14% по сравнению с началом года и на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Главным фактором расслоения рынка стало наличие в квартирах защищенных комнат (МАМАД). На фоне оборонной нестабильности спрос на новые квартиры с убежищами растет, тогда как старый жилой фонд без МАМАДов на вторичном рынке стремительно теряет в цене.
Параллельно фиксируется колоссальный рост объемов ипотечного кредитования. В июне 2026 года израильтяне взяли ипотечные кредиты на сумму около 11,05 миллиарда шекелей, что на 24% превышает показатель прошлого года. Для заемщиков это означает долгосрочный рост финансовой нагрузки: при расчете ежемесячных выплат по классической схеме амортизации («Луах Шпицер») даже незначительное колебание ставок существенно увеличивает итоговую переплату по кредиту.
Раздвоение рынка аренды: Тель-Авив теряет позиции
Высокие цены на покупку жилья вынуждают сотни семей отказываться от мечты о собственной квартире и оставаться на рынке аренды. По данным ЦСБ, за последние 12 месяцев арендная плата в Израиле в среднем выросла на 4,4%. Однако, как показывает совместное исследование группы Yad2 и издания Globes, этот рост крайне неравномерен.
Генеральный директор по недвижимости Yad2 Сима Азулай отмечает, что рынок аренды перестал двигаться единообразно. Наблюдается резкий разрыв между районами даже внутри одного города. Цены диктуются локальным спросом, транспортной доступностью и возможностями кошелька граждан.
Наиболее заметный рост цен зафиксирован в сегменте трехкомнатных квартир. Стремясь сократить ежемесячные расходы, израильтяне массово переезжают из просторного жилья в более компактное. Это привело к двузначному росту цен в отдельных районах:
- В иерусалимских районах Бейт-ха-Керем и Рамат-Бейт-ха-Керем аренда трехкомнатных квартир за год подскочила на 17% (с 5576 до 6524 шекелей в месяц).
- В районе Мерказ-ха-Шекет в городе Петах-Тиква аренда четырехкомнатных квартир выросла на 10,5% (до 6690 шекелей).
В то же время элитные и дорогие районы Тель-Авива начинают терять арендаторов. В престижном районе Цафон-ха-Хадаш (Новый Север) зафиксировано снижение стоимости аренды четырехкомнатных квартир на 5–5,5% (более чем на 600 шекелей в месяц). В районе Неве-Хен цены на трехкомнатные квартиры упали на 11,7%.
Причинно-следственная связь: от заморозки к дефициту
Текущие рыночные процессы — это прямое следствие событий 2024–2025 годов. Длительный период высоких процентных ставок Банка Израиля и геополитическая нестабильность временно заморозили строительный сектор. Сегодня, в 2026 году, рынок столкнулся с дефицитом предложения новых квартир, оборудованных современными стандартами безопасности.
Как объясняет Талия Корен, владелица агентства Re/max Advantage, продавцы квартир на первичном рынке «не спешат слезать с дерева» и удерживают высокие цены спроса. В результате средний класс вынужден переориентироваться на аренду в городах-сателлитах с развитой транспортной инфраструктурой (таких как Бат-Ям или Петах-Тиква), что неизбежно продолжит толкать вверх цены на аренду малогабаритного жилья за пределами Тель-Авива.