Распродажа у инвесторов и иллюзия скидок: почему государственные программы не решают жилищный кризис

Рынок жилья Израиля переживает тектонический сдвиг, вызванный долгосрочными последствиями высоких процентных ставок, налогового давления и попыток государства перераспределить дефицитные ресурсы. Вместо системного увеличения предложения правительство предлагает точечные субсидии и льготы, которые на практике лишь меняют бенефициаров внутри одной и той же очереди за доступным жильем, в то время как частный сектор постепенно сворачивает свою активность.

Великий исход инвесторов: почему аренда продолжит дорожать

Решение правительства, принятое в конце 2021 года, о повышении налога на покупку второй квартиры с 5% до 8% в сочетании с последующим ростом процентных ставок Банка Израиля, привело к долгосрочным последствиям, которые рынок в полной мере ощущает сегодня. Как сообщает информационный портал ice со ссылкой на данные главного экономиста Министерства финансов, по состоянию на июнь 2026 года частные инвесторы продолжают активно сокращать свое присутствие на рынке.

В июне 2026 года инвесторы продали 1487 квартир (рост на 40,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Хотя объем покупок со стороны инвесторов также показал номинальный рост на 64,3% (до 1392 квартир), этот скачок объясняется исключительно эффектом крайне низкой базы июня 2025 года (период проведения военной операции «Ам Келави»). В реальном выражении чистый баланс покупок инвесторов остается отрицательным: только за один месяц их совокупный портфель сократился на 94 квартиры. Всего же с октября 2021 года инвесторы вывели с рынка недвижимости Израиля более 8435 квартир.

Параллельно фиксируется отток иностранного капитала: в июне иностранные резиденты продали 60 квартир, что стало рекордом с конца 2022 года. Инвесторы используют текущую стабилизацию цен для фиксации прибыли и выхода в более доходные или менее облагаемые налогом финансовые инструменты.

Парадокс Глиль-Ям: дешевая статистика при дорогой реальности

Прямым следствием ухода инвесторов становится резкое сокращение предложения на рынке долгосрочной аренды и рост цен. Ярким примером этого процесса стал престижный район Глиль-Ям в Герцлии.

Согласно исследованию портала Yad2, опубликованному газетой «Маарив», в Глиль-Ям сложилась парадоксальная ситуация. В период с января по июль 2023 года на продажу здесь было выставлено 170 квартир, а за тот же период 2026 года — уже 539 квартир (рост более чем в три раза). На этом фоне медианная запрашиваемая цена на 4-комнатную квартиру снизилась на 12% — с 4,65 млн до 4,09 млн шекелей.

Однако, как объясняет местный эксперт по недвижимости Нир Фейна, это снижение — лишь статистическая иллюзия. В 2024–2026 годах истек 7-летний запрет на продажу квартир, купленных первыми победителями государственной программы субсидирования «Цена для новосела» (מחיר למשתכן) в 2017 году. На рынок хлынул поток квартир базового, более дешевого стандарта отделки, что и потянуло вниз среднюю медиану. При этом качественное жилье от застройщиков на свободном рынке по-прежнему удерживает планку в 4,5–6,6 млн шекелей.

В то же время на рынке аренды Глиль-Ям наблюдается обратная, тревожная динамика: количество предлагаемых квартир сократилось на треть (с 341 до 231), а медианная арендная плата за 4-комнатную квартиру взлетела на 20% — до 11 000 шекелей в месяц. Это прямое следствие того, что новые покупатели приобретают жилье для себя, а инвесторы, ранее обеспечивавшие арендный фонд, уходят из района.

Лотерея «Квартира со скидкой»: игра с нулевой суммой

Пока рыночные механизмы сокращают предложение аренды, государственные программы пытаются сгладить кризис за счет административного перераспределения. Новая правительственная инициатива «Из резерва к ключам», анонсированная премьер-министром и министерствами финансов и строительства, обещает резервистам приоритет до 75% в лотереях «Квартира со скидкой» (דירה בהנחה) и скидки до полумиллиона шекелей.

Анализ портала ice показывает, что данное решение является классической игрой с нулевой суммой. Государство не создает новые строительные площадки и не увеличивает темпы строительства, а лишь перераспределяет дефицитный ресурс.

Если в последней лотерее приняли участие более 25 тысяч резервистов (из которых выиграли 4734), то при введении 75-процентной квоты для военнослужащих на долю остальных граждан, нуждающихся в жилье (около 100 тысяч зарегистрированных участников), останется всего около 2000 квартир. Таким образом, шанс на выигрыш для молодой семьи, не имеющей права на военные льготы, снижается до критических 2%.

Более того, предлагаемые в рамках программы 4000 участков под индивидуальное строительство расположены в таких периферийных городах, как Бейт-Шеан и Тверия. Для большинства молодых семей переезд туда сопряжен с потерей работы в центре страны, что делает эти «льготы» малоприменимыми на практике.

Израиль в глобальном контексте

На фоне внутренних дисбалансов международные рейтинги доступности жилья, анализируемые изданием TheMarker, подтверждают: Израиль остается одной из самых неблагоприятных стран OECD по соотношению средней заработной платы к стоимости недвижимости. И хотя Израилю далеко до беднейших стран Африки (например, в Бурунди для сбора 20% первоначального взноса при средней зарплате в 20 долларов требуется копить 216 лет), разрыв между доходами граждан и стоимостью квадратного метра в еврейском государстве продолжает увеличиваться. Без радикального увеличения объемов строительства в районах высокого спроса и снижения налоговой нагрузки государственные программы лотерей будут лишь маскировать системный кризис, перекладывая финансовое бремя на плечи арендаторов.