Метро и оборонный заказ вместо хайтека: как инфраструктурный бум расколол строительный рынок Израиля

Великий раскол: инфраструктурный щит против жилищного застоя

Израильский строительный сектор переживает глубокий структурный тектонический сдвиг. Традиционный локомотив рынка — жилищное строительство и возведение стандартных коммерческих офисов — столкнулся с серьезным давлением. В то же время сегмент тяжелой государственной инфраструктуры демонстрирует беспрецедентный подъем. Как показывает детальный анализ финансового издания Calcalist, этот раскол четко отражается на фондовом рынке: пока индекс ТА-125 вырос с начала 2026 года на умеренные 10%, акции инфраструктурных подрядчиков показывают взрывной рост. Бумаги группы «Орон» взлетели на 129%, «Шапир Инженерия» — на 37%, а «Римон» — на 34%.

В то же время компании, чья бизнес-модель завязана на возведение жилья и частных офисов, несут тяжелые потери. Акции гиганта «Дания Сибус» упали на 26%, а «Ашстром» лишился 21% своей стоимости. Причина кроется в изменении структуры издержек. Застройщики жилья оказались зажаты в тиски дефицита рабочей силы после прекращения допуска палестинских рабочих и резкого удорожания альтернативного иностранного персонала.

Более того, финансовая нагрузка на девелоперов жилья выросла: обслуживание долга по проектному финансированию, рассчитываемое банками по классической таблице Шпицера (Луах Шпицер), при текущих высоких ставках съедает маржинальность старых проектов, где цены контрактов не были вовремя скорректированы. В результате у «Дания Сибус» валовая прибыль в жилищном сегменте во втором квартале 2026 года сжалась до символических 250 тысяч шекелей, тогда как инфраструктурное направление принесло компании стабильные 19 млн шекелей.

Офисный реализм: «бегство к качеству» и транспортный фильтр

Параллельно меняется ландшафт коммерческой недвижимости. Согласно исследованию профильного портала Funder, израильский рынок офисов начинает повторять американскую модель Flight to Quality («бегство к качеству»). В США на фоне гибридной работы и сокращения площадей 83% крупных сделок аренды в технологическом секторе теперь приходится на ультрасовременные здания Class A и Trophy. В Израиле этот тренд наложился на резкое сокращение объемов нового строительства. По данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), в первом квартале 2026 года в стране началось строительство всего 53 тыс. кв. м офисов — это самый низкий показатель за последние 17 лет (для сравнения: в 2025 году было начато 560 тыс. кв. м).

Однако этот дефицит предложения распределяется крайне неравномерно. Как сообщает аналитический отчет Newmark Natam, опубликованный на портале NadlanCenter, традиционный хайтек (сегменты SaaS и гейминг) стагнирует и сокращает площади на фоне оптимизации штатов в таких гигантах, как Amdocs, Fiverr и Monday. Но освободившиеся площади мгновенно поглощаются новыми драйверами экономики — компаниями в сфере кибербезопасности, оборонных технологий (Defense-Tech) и государственными оборонными предприятиями.

Специфика оборонного сектора требует работы из физического офиса из-за соображений секретности, что создает колоссальный спрос на премиальные площади. В результате:

• Тель-Авив (Class A): заполняемость мертвой хваткой держится на уровне 98,89%, а средняя ставка аренды выросла до 126,13 шек./кв. м. На оси Менахем Бегин ставки достигают рекордных 151 шек./кв. м.
• Эффект легкого метро: запуск Красной линии трамвая радикально перекроил карту спроса. Офисные центры в Петах-Тикве (заполняемость подскочила до 75,32%) и Бני-Браке (заполняемость 93,13%) переживают ренессанс благодаря прямой транспортной доступности.
• Герцлия-Питуах в аутсайдерах: некогда престижный хаб, не имеющий эффективного подключения к рельсовому транспорту, теряет арендаторов. Заполняемость зданий Class A здесь упала до 90,57%, а средняя арендная ставка опустилась ниже психологической отметки в 100 шекелей — до 96,75 шек./кв. м.

Кадровый транзит и финансовая броня инфраструктурных гигантов

Инвесторы делают ставку на компании, способные освоить гигантские бюджеты будущей «инфраструктурной революции» — в первую очередь проект строительства Тель-Авивского метрополитена объемом 180–200 млрд шекелей. Лидеры рынка активно готовятся к борьбе за эти подряды не только технически, но и кадрово.

Как сообщает деловое издание Globes, группа «Шапир Инженерия» совершила знаковое назначение: с 1 сентября к руководству компании в качестве главы департамента финансов и развития бизнеса присоединяется Йогев Гардус, бывший начальник бюджетного департамента Министерства финансов. Этот шаг призван усилить лоббистский и аналитический потенциал группы перед распределением крупнейших госконтрактов десятилетия. Сама «Шапир» (рыночная стоимость превышает 15 млрд шекелей) демонстрирует завидную устойчивость: во втором квартале 2026 года ее выручка выросла на 21% до 1,7 млрд шекелей, а чистая прибыль взлетела на 130% до 108 млн шекелей. Сила «Шапир» и группы «Орон» заключается в их вертикальной интеграции — они сами владеют карьерами, производят бетон и асфальт, а также имеют собственные квоты на импорт иностранных рабочих, что делает их независимыми от рыночного дефицита ресурсов.

Не менее впечатляющие результаты демонстрирует конгломерат Electra Ltd. Согласно отчету в Globes, квартальная выручка группы выросла на 17% до 4 млрд шекелей, а чистая прибыль подскочила на 60% до 109 млн шекелей. Портфель заказов Electra достиг астрономических 44 млрд шекелей. Компания закрепила за собой ключевые концессии: проект скоростных полос на шоссе 5 (ожидаемая выручка 3,9 млрд шекелей за 25 лет) и проект трамвая Хайфа — Назарет («Нофит») общей стоимостью 13 млрд шекелей, где доля Electra составляет чуть более 40%.

Причинно-следственный мост: от дефицита к долгосрочному доминированию

Текущая ситуация — классический пример того, как принятые ранее государственные решения и макроэкономические шоки формируют финансовую реальность сегодняшнего дня. Запрет на привлечение палестинских рабочих, введенный в конце 2023 года, привел к затягиванию сроков сдачи жилых объектов в 2025–2026 годах и падению маржинальности классических застройщиков.

Напротив, государственные гарантии и долгосрочное финансирование оборонных и транспортных нужд создали для инфраструктурных холдингов защитный купол. В выигрыше оказались те, кто вовремя переориентировал мощности на госсектор. В ближайшие годы разрыв между «гражданским» строительством и государственным заказом будет только увеличиваться, превращая инфраструктурные компании в главных бенефициаров израильской экономики.