Спор с муниципалитетом: почему 96% апелляций на налог на улучшение недвижимости в Израиле успешны
Новое исследование показывает, что в большинстве случаев «налог на улучшение» (хитель ашбаха) завышен, а в Тель-Авиве суммы снижают более чем на 70%.
Если вы получили от муниципалитета требование об уплате «хитель ашбаха» (налога на улучшение недвижимости), не спешите выписывать чек. Новое исследование, опубликованное порталом NadlanCenter, показывает, что система оценки стоимости недвижимости в Израиле работает с серьезными перекосами, и у рядового собственника есть отличные шансы существенно сэкономить.
Что такое «хитель ашбаха» и почему его оспаривают?
«Хитель ашбаха» — это налог, который муниципалитет взимает с владельца недвижимости, когда стоимость объекта возрастает из-за изменения градостроительного плана (например, разрешили достроить этаж или изменить назначение участка). Проблема в том, что оценку этого «улучшения» часто делают муниципальные оценщики, чья задача — максимизировать доходы города.
Доктор Асаф Гастфройнд, оценщик недвижимости и адвокат, проанализировал 2 097 решений, вынесенных «решающими оценщиками» (шамаи махриа) — независимыми экспертами, к которым обращаются, когда владелец не согласен с оценкой муниципалитета. Период исследования охватил целый год: с октября 2024 по сентябрь 2025 года.
Результаты: система работает против муниципалитетов
Цифры говорят сами за себя: в 95,9% случаев независимые оценщики постановили, что муниципалитет завысил сумму налога. Лишь в 2,9% случаев сумма налога была увеличена, а в остальных — осталась прежней или была снижена.
Средний размер снижения налога по стране составил 37,8%. В 6,2% случаев требование об уплате налога было аннулировано полностью.
Тель-Авив — лидер по «завышенным ожиданиям»
Исследование выявило огромные различия между городами. Тель-Авив-Яффо оказался абсолютным рекордсменом по количеству и глубине снижений. Из 514 дел, дошедших до независимого оценщика в Тель-Авиве, 98% закончились снижением суммы налога.
Более того, медианное снижение в Тель-Авиве достигло 71,5%. Это означает, что в половине случаев владельцы недвижимости в итоге заплатили менее 30% от первоначально выставленного муниципалитетом счета. Для сравнения: в таких городах, как Мате-Йехуда или Реховот, средние показатели снижения значительно скромнее — около 20–22%.
Стоит ли бороться за свои деньги?
Доктор Гастфройнд отмечает, что, несмотря на очевидную выгоду, нужно подходить к вопросу рационально. «Если речь идет о налоге в несколько тысяч шекелей, расходы на адвоката и независимого оценщика могут превысить экономию. Но если сумма исчисляется десятками тысяч шекелей и выше, статистика однозначно говорит в пользу профессиональной проверки», — подчеркивает эксперт.
Важно помнить, что подача апелляции — это не просто жалоба, а юридический процесс, требующий подготовки встречной оценки. Однако, учитывая, что почти каждое второе дело в крупных городах заканчивается существенным пересмотром суммы в пользу владельца, игнорирование права на апелляцию может стоить вам очень дорого.
Исследование 2000+ дел показало, что в 96% случаев независимые оценщики снижают сумму налога на улучшение (хитель ашбаха), выставленную муниципалитетами.
В Тель-Авиве медианное снижение налога составляет 71,5%, а в среднем по стране — 37,8%. Лишь в 2,9% случаев сумма налога была увеличена.
Если вам пришел крупный счет на оплату хитель ашбаха, крайне высока вероятность, что он завышен. Консультация с независимым оценщиком недвижимости может сэкономить вам десятки тысяч шекелей.